Mất nhà vì ngộ nhận

Anh Nhật Nam, nhân viên kỹ thuật trong một công ty ở khu công nghiệp Tân Thới Hiệp, quận 12, TPHCM kể lại câu chuyện đau đớn của mình khi mua nhà bằng hình thức lập vi bằng. Đầu năm 2017, anh đã mua căn nhà rộng 3,2 x 10m, gồm 2 tầng (một trệt, một lầu) tại huyện Hóc Môn,TPHCM, với giá 900 triệu đồng. Do diện tích không đủ tách thửa, nhà anh mua đang chung sổ đỏ với 3 nhà khác cùng diện tích. Nên chủ nhà yêu cầu bán căn nhà trên bằng hình thức lập vi bằng, giao dịch tại văn phòng thừa phát lại.

“Chúng tôi viết giấy tay mua bán nhà. Khi tôi giao tiền có văn phòng thừa phát lại lập vi bằng làm chứng. Tại đây, chủ nhà cũng viết giấy giao nhà cho tôi và cam kết sẽ đưa tên tôi vào sổ đỏ để thành người đồng sở hữu với chủ các căn nhà khác khi đã bán hết 4 căn nhà trên” - anh Nam cho biết.

Đến tháng 2/2019, sau khi nghỉ Tết từ quê trở lại TPHCM, anh Nam và chủ 3 căn nhà khác mới tá hỏa vì cả 4 căn nhà bị ngân hàng thông báo siết nợ. Do chủ nhà đã đem thế chấp ngân hàng và mất khả năng trả nợ. Cả 4 hộ dân bị buộc ra khỏi chỗ ở của mình. Đến lúc này, anh Nam mới hiểu vi bằng của thừa phát lại ghi nhận vụ giao dịch và chỉ có giá trị làm chứng cứ để tố cáo chủ nhà có hành vi lừa đảo. Nhưng lúc này chủ nhà cũng đã không còn khả năng trả nợ.

Tương tự, 6 hộ dân sinh sống trên khu đất thuộc phần thửa 352, tờ bản đồ số 1, thuộc hẻm 56, đường 42, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TPHCM cũng mất nhà vì mua nhà đất bằng hình thức lập vi bằng. Chị Tuyền, một trong 6 người nói trên kể, chị mua căn nhà 60m2 với giá hơn 920 triệu đồng. Tháng 6/2019, thông qua Văn phòng thừa phát lại tại quận 8, chị đã tiến hành lập vi bằng mua bán căn nhà trên với chủ nhà. Tuy nhiên, chỉ 4 tháng sau đó căn nhà của chị đã bị cưỡng chế, tháo dỡ khiến gia đình chị phải dọn đồ đạc ra khỏi căn nhà.

Trả lời báo chí, một lãnh đạo Phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức xác nhận, khu đất xây dựng số căn nhà trên được chủ nhà xin phép xây dựng sân cầu lông. Tuy nhiên, sau đó chủ đất đã tiến hành xây dựng chia thành 12 thửa và xây 9 căn nhà bán bằng hình thức giấy tay lập vi bằng cho nhiều người. Bà Tuyền và nhiều người khác ký hợp đồng mua bán giấy tay bằng hình thức lập vi bằng sau khi Thanh tra Sở Xây dựng ra quyết định cưỡng chế, tháo dỡ số công trình xây dựng sai phép này. Hiện chính quyền địa phương đã cưỡng chế 6 căn nhà, 3 căn còn lại chưa cưỡng chế do còn một số vướng mắc.

Vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng

Liên quan đến vấn đề này, một lãnh đạo của Sở Tư pháp TPHCM cho biết, từ trước đến nay, trong giao dịch mua bán nhà đất, nếu không có vi bằng hay công chứng, vẫn có thể mua bán bằng giấy tờ tay. Tuy nhiên, để tạo lòng tin hơn cho người mua nhà đất, các đối tượng bán nhà đất thường dùng hình thức lập vi bằng khi giao nhận tiền, khiến người dân nhầm lẫn mua bán bằng vi bằng có giá trị giống như công chứng.

Sở Tư pháp TPHCM đã từng làm việc trực tiếp với trưởng các văn phòng thừa phát lại, thậm chí có nhiều công văn gửi các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn TP, cấm tất cả các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn TP không được lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận nền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền...

Đồng thời các văn phòng thừa phát lại không được lập vi bằng xác nhận sự kiện, hành vi liên quan đến đất đai, tài sản không có giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật nhằm chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu cho người khác. Trong các trường hợp lập vi bằng, văn phòng thừa phát lại phải giải thích rõ, đầy đủ về giá trị pháp lý của vi bằng do thừa phát lại lập cho người yêu cầu lập vi bằng biết, tránh để người yêu cầu lập vi bằng ngộ nhận vi bằng có giá trị như hợp đồng công chứng.

Luật sư Hoàng Thu - Giám đốc Công ty luật Hoàng Thu - cho hay, theo quy định của luật Nhà ở, luật Đất đai, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như phòng công chứng.... Sau đó đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua tại các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các quận, huyện.

Trong khi đó, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Vi bằng chỉ có giá trị khi đã thực hiện thủ tục đăng ký tại Sở Tư pháp theo quy định. Giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên nên vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực. Tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua.

Theo điều 25 Nghị định số 135 của Chính phủ, thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn nơi đặt văn phòng thừa phát lại. Một số trường hợp cụ thể có thể lập vi bằng như: xác nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê nhà; xác nhận tình trạng nhà khi mua nhà; xác nhận tình trạng nhà, đất bị lấn chiếm; xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật...

Như vậy, căn cứ vào Nghị định số 135, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do văn phòng thừa phát lại lập.

Vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, không là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.