Thiếu hụt nguồn cung

Thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay ghi nhận những diễn biến phức tạp đan xen giữ tiêu cực và tích cực. Trong khi giá bất động sản về phân khúc nhà ở và đất nền liên tục tăng nóng, bỏ xa thu nhập.

Theo CBRE Việt Nam, qua nghiên cứu thị trường, so với mức giá cách đây 2 năm, hiện giá nhà không chỉ tăng cục bộ ở một vài dự án, mà nhiều khu vực đã hình thành mặt bằng giá mới. Đáng chú ý, các dự án nhà ở thương mại giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như “mất hút” khỏi thị trường.

Nhiều khảo sát của giới môi giới bất động sản chỉ ra rằng, hiện nay giá nhà ở Việt Nam đang ở mức quá cao, gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân đầu người, trong khi nguồn cung đang có biểu hiện thiếu hụt.

Dùng phép tính thử, để một lao động có thu nhập 15 triệu/ tháng, chừ đi chi phí sinh hoạt cong khoảng 6 triệu đồng/ tháng. Và sẽ phải cần ít nhất 20 năm mới có thể tích góp được số tiền 1,5 tỷ đồng để mua một căn hộ; còn đối với lao động có mức thu nhập cao hơn từ trên 20 triệu/tháng cũng phải mất từ trên 10 năm mới có thể tích góp được 1,5 tỷ đồng để mua nhà. Những tính toán này dựa trên điều kiện họ không phải chi trả cho các khoản phí về ốm đau, bệnh tật...

Do đó, để mua được nhà, buộc những lao động này phải sử dụng đòn bẩy tài chính từ các tổ chức tín dụng, người thân... tuy nhiên, hiện do nguồn cung đang bị thiếu hụt nên giá nhà đá có dấu hiệu tăng, và thị trường có khả năng sẽ xuất hiẹn đầu cơ, đầu nậu....

Việc giảm giá BĐS hiện nay là khó

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, từ đầu năm tới nay, thị trường BĐS bị hàng loạt yếu tố tác động, như lạm phát; dòng tiền có dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; đặc biệt, việc dòng tín dụng bị siết và nguồn cung mới hạn chế đã khiến giá nhà bị đẩy lên quá cao.

Đối với nhà ở, dòng tiền chủ yếu phân bố vào các dạng BĐS đầu cơ, trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao .

Ông Đính cũng cho rằng, việc giảm giá BĐS hiện nay là khó. Tuy nhiên, nếu các dự án đang trong quá trình làm thủ tục phê duyệt đầu tư được thúc đẩy tiến độ tháo gỡ khó khăn, để ra nguồn hàng lớn thì thị trường có thể dần lấy lại sự cân bằng giữa cung - cầu, nhờ đó mà giá BĐS mới giảm dần.

Ông Đỗ Duy Thành - Quản lý Bộ phận tư vấn và đầu tư Savills Hà Nội, dự báo, từ những dữ liệu thực tế cho thấy tình trạng trầm lắng sẽ vẫn diễn ra ít nhất cho đến hết năm 2022. Do đó, các nhà đầu tư sẽ có xu hướng tái cơ cấu lại các khoản đầu tư và sản phẩm, theo hướng chú trọng đến thanh khoản, thay vì chờ thị trường hồi phục để được lãi lớn.

Đáng chú ý, những nhà đầu tư hoặc môi giới có tư tưởng “lướt sóng” hay dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ đứng trước áp lực lãi vay, bắt buộc phải cắt lỗ. Trong khi đó, các vướng mắc về pháp lý để bổ sung nguồn cung cho thị trường cũng sẽ không được giải quyết một sớm một chiều. Vì thế, giai đoạn này là lúc dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc.

Tuy nhiên, ông Thành cho rằng vẫn quá sớm để kết luận rằng tình hình BĐS sẽ tiếp tục xấu đi, hay sẽ có khởi sắc sau năm 2022, nhưng chắc chắn những động thái của Chính phủ sẽ góp phần tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh với tiềm năng phát triển bền vững .

Trong khi đó, ông Nguyễn Thái Yên, chuyên viên phân phối bất động sản cao cấp cho rằng, mặc dù thị trường đang trong thời kì trầm lắng, nhưng không phải là không có giao dịch diễn ra. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là các cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục sớm rà soát những quy định chồng chéo của pháp luật, liên quan đến thị trường BĐS, để các rào cản về thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án BĐS sớm được tháo gỡ, để tạo nguồn cung, thỏa mãn nhu cầu của thị trường…