Chính phủ mới đây đã ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/04/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP “Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội” có quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại từ 2ha trở lên đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại I; từ 5ha trở lên đối với đô thị loại II, loại III phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Với các dự án dưới 2ha đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại I, hoặc dưới 5ha đối với đô thị loại II, loại III không phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) về quy định này, trước đây quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích đều phải dành quỹ đất trong dự án để phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, dự án từ 10ha trở lên phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; dự án dưới 10ha được lựa chọn thực hiện theo một trong 03 phương thức, hoặc xây dựng nhà ở xã hội trong dự án, hoặc hoán đổi bằng quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương, hoặc trị giá bằng tiền để nộp ngân sách nhà nước.

HoREA cho rằng, quy định “chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%” để làm nhà ở xã hội đối với các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III, là không phù hợp với Luật Nhà ở 2014, gây ra tình trạng không công bằng giữa các dự án nhà ở thương mại.

Ví dụ, một dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích 1,9ha (dưới mức 2ha) tại khu vực trung tâm TPHCM, có tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, có khả năng đạt tỷ suất lợi nhuận cao, nhưng không phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội.

Trong khi đó, một dự án khác có quy mô 2,1ha (thuộc trường hợp có từ 2ha trở lên) tại huyện ngoại thành, có tổng mức đầu tư chỉ khoảng vài trăm tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận thấp hơn rất nhiều, lại phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội.

Qua ví dụ trên cho thấy Luật Nhà ở đã rất đúng và công bằng trong việc quy định nghĩa vụ của các dự án nhà ở. Tuy nhiên, tính công bằng đó đã bị phá vỡ tại Nghị định 49/2021.