Khởi động từ năm 1999, nhưng sau 20 năm, chủ trương cải tạo chung cư cũ của thành phố chỉ đạt những kết quả rất khiêm tốn.

Cũ giá trị hơn mới

Theo thống kê của Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, tại Hà Nội có hơn 1.500 chung cư cũ tại 76 khu và 306 nhà chung cư độc lập có quy mô từ 2 - 5 tầng. Đa số các chung cư này được xây dựng từ những năm 1960 đến những năm 1990, đến nay đã hết niên hạn sử dụng và xuống cấp, trong đó có nhiều chung cư xuống cấp ở mức trầm trọng, gây nguy hiểm cho người dân sinh sống trong chung cư. Phần lớn số chung cư này tập trung chủ yếu tại các quận như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa...

Xử lý vấn đề chung cư cũ, chính quyền thành phố Hà Nội đã có chủ trương cải tạo, nâng cấp, phá vỡ, xây dựng mới các chung cư cũ với sự tham gia của các chủ đầu tư bất động sản. Thực tế từ năm 1996, Hà Nội đã khởi động các kế hoạch cải tạo lại chung cư cũ. Nhưng đến nay, thành phố mới xây dựng và cải tạo được 14 trong tổng số 1.579 chung cư cần cải tạo. Ngoài ra là 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng.

Đáng chú ý, hiện Hà Nội có tới 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D (xuống cấp trầm trọng) được chính quyền thành phố tổ chức di dời, nhưng hiện vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm. Chẳng hạn như chung cư G6 khu tập thể Thành Công, hay tòa nhà A khu chung cư Ngọc Khánh đều được thuộc diện nguy hiểm cấp D, nhưng nhiều người dân không muốn chuyển đi.

Nguyên nhân, hầu hết người dân sống tại các khu chung cư này là những người có tuổi, đã sống tại đây lâu năm, hàng xóm xem nhau như người nhà nên họ ngại thay đổi. Chưa kể, các khu chung cư này đều thuộc các quận nội thành, nhiều khu có vị trí “đất vàng” của thành phố. Chẳng hạn như khu Thành Công hoặc Ngọc Khánh đều có mặt tiền hướng ra các hồ thuộc nội thành, nên giá tại một số nơi lên tới 70 – 90 triệu đồng/m2.

Theo chính sách hiện hành và đàm phán với chủ đầu tư, khi các khu chung cư mới được xây dựng, người dân tại các chung cư cũ có thể được đền bù tới 2,5 lần diện tích căn hộ cũ. Do đó, nhiều người dân tại các chung cư này đang cố cơi nới thêm diện tích, để có thể tăng được giá trị đền bù. Từ đó, khiến tình trạng nhiều khu chung cư vốn đã xuống cấp, thì nay lại càng nguy hiểm hơn.

Mặt khác, thực tế này cũng khiến các chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ gặp khó trong đàm phán với người dân, thực hiện thủ tục triển khai cho dự án. Do phần lớn nằm trong nội thành, chi phí cải tạo các chung cư cũ thường khá cao, lại bị khống chế về chiều cao, diện tích. Từ đây, rủi ro thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ tăng cao, khiến các chủ đầu tư ngần ngại tham gia, dù vốn và khả năng bán hàng không hề vướng mắc.

Cơ chế: Mới như cũ

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung nhìn nhận, những vướng mắc chính khi triển khai dự án cải tạo chung cư cũ là việc cân đối lợi ích của 3 bên: nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Thực tế, xây dựng lại lượng lớn chung cư đang hư hỏng, xuống cấp, ngân sách nhà nước không thể kham nổi, do đó chính quyền thành phố đang kêu gọi các doanh nghiệp, huy động nguồn lực xã hội cho công tác cải tạo, xây mới chung cư cũ.

Chủ tịch UBND TP Hà Nội khẳng định quan điểm điều chỉnh quy hoạch của Nhà nước và thành phố là không gia tăng mật độ dân cư  – nhất là tại các quận nội thành – nên quy hoạch kiến trúc không cho phép xây cao tầng. Tuy nhiên, điều này dẫn đến các chính sách khuyến khích đầu tư và nhiều quy định, thủ tục khá bó với doanh nghiệp. Do đó, phía doanh nghiệp không mặn mà đầu tư, khi lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn  - ông Chung xác nhận.

Hiện Hà Nội cũng đã mời gọi doanh nghiệp cải tạo và xây dựng mới 28 chung cư cũ, có 18 nhà đầu tư đăng ký tham gia nhưng lợi ích của doanh nghiệp và một số quy định chính sách đang “vênh” nhau khiến nhiều nhà đầu tư vẫn đắn đo.

Theo một số nhà đầu tư, để bù đắp được vốn đã bỏ ra và có lãi, việc đầu tư phải thỏa mãn 2 điều kiện: tòa nhà xây dựng mới phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu 3 lần diện tích của các tòa nhà chung cư cũ; toàn bộ diện tích mặt bằng tầng 1 phải phục vụ mục đích kinh doanh thương mại. 

Tuy nhiên, như đã nêu trên, việc các quận nội thành bị các quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm khiến các nhà đầu tư khó có thể xây đến 15 - 18 tầng để có lãi như tính toán. Về kinh doanh mặt bằng tầng 1 bị vấp phải phản kháng của những hộ ở tầng 1 – vốn sống bằng hoạt động kinh doanh tại chỗ. Những hộ dân này thường đưa ra những đòi hỏi cao với chủ đầu tư, nhằm trục lợi, gây ảnh hưởng đến tiến độ chung của cả dự án.

Ngoài ra, công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng thiếu các quy định, hướng dẫn cần thiết để triển khai, nên dễ dẫn đến việc kiện tụng, bất đồng giữa người dân và doanh nghiệp. Do đó, UBND TP Hà Nội cũng đã có các kiến nghị chính sách để giải quyết các vấn đề này, như kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép thành phố lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ phù hợp với quy hoạch chung xây dựng thủ đô và quy hoạch phân khu đô thị trước khi phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn.

Hà Nội cũng đề nghị được nghiên cứu về tầng cao, quy mô dân số phù hợp với hiện trạng dân số và đảm bảo khả thi khi thực hiện. Bên cạnh đó, căn cứ kế hoạch cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ, cho phép UBND TP Hà Nội lập và phê duyệt danh mục các khu chung cư cũ phải cải tạo, xây dựng lại hàng năm. UBND TP Hà Nội cũng kiến nghị được tổ chức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án. Các hộ dân có thể đề xuất, giới thiệu các chủ đầu tư tham gia đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, thay cho việc các hộ dân lựa chọn chủ đầu tư.

Nhưng muốn cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp, vấn đề lớn là phải giải quyết được những vấn đề liên quan đến đời sống thường trực của người dân sinh sống, đặc biệt là những đặc thù về cơ cấu dân số tại các khu chung cư cũ này.