Nhu cầu tăng cao
Theo khảo sát từ Navigos, hiện giá nhà tại TPHCM và Hà Nội đang cao hơn 28 lần so với thu nhập của người trẻ. Cụ thể, thu nhập bình quân của người trẻ mới đi làm là 72 triệu đồng một năm, trong khi giá căn hộ 2 phòng ngủ bình quân hiện đã lên đến 2 tỷ đồng.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là dù giá liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới nhưng sức hấp thụ vẫn rất tốt. Đặc biệt, ở các dự án mới ra hàng, mặc dù mức giá được một số chủ đầu tư đưa ra cao kỷ lục, nhưng thực tế cho thấy vẫn được khách hàng chấp nhận.
Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng Giám đốc Alpha Real cho biết, tại TPHCM, một số dự án vẫn giao dịch rất sôi động, vượt ngoài kỳ vọng, dù giá bán cao. Đơn cử như tại dự án Vinhomes Grand Park, dự án này có 1.500 căn nhà thấp tầng bán với giá từ 15 - 100 tỷ đồng/căn. Chỉ sau 5 tháng mở bán, dự án chỉ còn chưa đến 100 căn và những căn còn lại có giá từ 60 - 100 tỷ đồng. "Các căn có giá từ 15 tỷ đồng đều hết sạch. Đây là thành công ngoài sức tưởng tượng", ông Sơn cho biết.
Lý giải về xu hướng tăng giá nhà, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho biết, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán bởi thủ tục hoàn thiện một dự án BĐS hiện nay kéo dài, dẫn đến gia tăng chi phí tài chính. Mặt khác, theo vị này, xu hướng tăng giá trong thời gian gần đây còn liên quan đến yếu tố chất lượng của chính các dự án BĐS.
Trong quá khứ, khách hàng chỉ cần mua một nơi để ở. Cách đây vài chục năm, bất động sản chủ yếu nằm ở trong làng, xã, trong các nhà tập thể 3 - 5 tầng. Thế nhưng, nhu cầu của người dân hiện nay không chỉ dừng lại ở đó. Khi thu nhập đang ngày càng gia tăng, họ cần một nơi để sống chứ không phải chỉ là một nơi để ở. Họ ưu tiên mua BĐS có đầy đủ các yếu tố gồm quy mô, vị trí trung tâm. Các sản phẩm có hai yếu tố này mới tiêu thụ được, những sản phẩm xa không có tiện ích an ninh, dịch vụ và thậm chí không có yếu tố thông minh thì khó tiêu thụ. Nhiều chủ đầu tư đã tìm hiểu hành vi mới của khách hàng để nâng giá bán và an toàn hơn trong đầu tư.
“Đó cũng là lý do khiến các BĐS giá trung bình và thấp, nhà ở xã hội dường như bị lãng quên, thay vào đó là các đại đô thị thông minh, các khu nghỉ dưỡng trong lòng thành phố hình thành. Từ đó, nhiều người chấp nhận đi xa để tìm mua một nơi để sống như ở Ecopark, Vinhomes Smart City dù giá cao”, ông Tuyển nhận định.
Một trong những nguyên nhân khác khiến giá BĐS sẽ khó giảm trong nhiều năm tới, theo PGS.TS Phạm Đình Long (Đại học Mở TPHCM) là do nhu cầu BĐS luôn tăng còn diện tích đất lại không tăng. Theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc, dân số hiện tại của Việt Nam là 97,6 triệu người. Đến đầu năm 2021, dân số của Việt Nam dự kiến sẽ đạt 97,8 triệu người. PGS.TS Phạm Đình Long lý giải, tác nhân giúp duy trì giá đất chính hiện nay là mật độ dân cư. Nên ở những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, giá BĐS sẽ chỉ tăng chứ không giảm.
“Do nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế đã khiến tài sản này ngày càng khan hiếm. Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đó. Nếu điều kiện kinh tế và chính trị ổn định trong trung và dài hạn, giá BĐS khó có chuyện đi xuống”, ông Long nhìn nhận.
Nhiều yếu tố cho thấy, xu hướng tăng giá BĐS sẽ còn tiếp diễn trong vài năm tới.
6 xung lực của thị trường BĐS
TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường BĐS năm 2021 sẽ có 6 xung lực chính. Đầu tiên là chuyển đổi số, thị trường BĐS Việt Nam đang chứng kiến sự chuyển đổi số mạnh mẽ, nhờ đó, các nhà môi giới bán hàng rất tốt trong thời điểm tháng 7/2020 vì dùng công nghệ; xung lực thứ 2 là thu nhập của người dân ngày càng tăng, năm 2021 - 2025 dự báo động lực tăng trưởng khoảng 6,5 - 7%, sau đó 5 năm 2025 - 2030 tăng trưởng 7%.
Theo đó, thu nhập đầu người cũng tăng theo; xung lực thứ 3 là pháp lý, Luật doanh nghiệp đã được sửa đổi, quy trình thủ tục được tinh giảm, Luật chứng khoán cũng đã thay đổi cho phép các quỹ đầu tư, tín thác BĐS; Luật đầu tư sửa đổi PPP có hiệu lực…; xung lực thứ 4 là sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và chuỗi sản xuất, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đang có xu hướng tăng, trong số 30 doanh nghiệp Nhật Bản đầu tư có 60% doanh nghiệp lớn và 40% doanh nghiệp nhỏ. Có thể thấy dòng vốn ngoại đổ vào Việt Nam gồm cả "đại bàng" và "chim sẻ".
Xung lực thứ 5 là đầu tư công, năm 2020 giải ngân đầu tư công tăng 35%, năm tới tiếp tục tăng giải ngân đầu tư công. Khi kinh tế suy thoái đầu tư công là hệ số lan tỏa cực kỳ lớn và xung lực thứ 6 là lãi suất vay mua nhà thấp nhất trong vòng 15 năm qua, rõ ràng so với thời kỳ khủng hoảng lãi suất cao gấp đôi. Đây là thời điểm cực kỳ tốt cho các hộ gia đình xuống tiền mua nhà mua cửa kể cả vay tiền thuê hay mua.
Tuy nhiên, ông Lực cũng cho rằng, thị trường BĐS vẫn còn 4 rủi ro là: Rủi ro pháp lý vẫn luôn hiện diện; rủi ro dịch bệnh có thể bùng phát bất kỳ lúc nào, rủi ro liên quan đến đòn bẩy tài chính và rủi ro bất ổn tài chính toàn cầu.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho rằng, năm 2021 là năm đầu tiên các cấp chính quyền địa phương nhận nhiệm vụ mới sẽ là lực đẩy thúc đẩy thị trường, nguồn cung sẽ được bơm vào thị trường BĐS. Năm 2021 khó có nguy cơ xảy ra khủng hoảng ảo hay bong bóng mà sẽ phát triển bền vững.
Những dự án đồng bộ về hạ tầng, có cơ hội khai thác kinh doanh tốt sẽ trở thành lực hút, đầu tư BĐS sẽ lan rộng ra những khu vực vùng núi, giá BĐS năm 2021 dự báo tăng 10% năm 2020. Cùng với đó, lãi suất ngân hàng có thể giữ mức 2020 sẽ dẫn đến kích thích đầu tư mạnh hơn. Cuối cùng, động thái từ Chính phủ 2021 sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường, vốn FDI đổ vào Việt Nam mạnh hơn sẽ là những xung lực trên thị trường BĐS 2021.
