Đầu tháng 8/2021, Công ty CP Địa ốc Phúc Đạt công bố phát hành thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 48 tháng. Đây là lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo lãnh thanh toán.

Tài sản đảm bảo của lô trái phiếu là khu đất 11.369 m2 tại lô đất 1-17 thuộc dự án phát triển Khu phức hợp Sóng Việt (Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TPHCM). Trước đó, lô đất này được UBND TPHCM giao cho Công ty CP Quốc Lộc Phát.

Được biết, Ngân hàng Tiên Phong (TPBank) là bên nhận tài sản bảo đảm, Công ty Chứng khoán Tiên Phong (TPBS) là đơn vị phát hành lô trái phiếu này.

Số tiền thu từ trái phiếu được Phúc Đạt sử dụng mua toàn bộ cổ phần Công ty TNHH Gateway Berkeley – doanh nghiệp hiện đang gián tiếp sở hữu Công ty CP Quốc Lộc Phát (thông qua Công ty TNHH đầu tư TTSV).

Đáng chú ý, Công ty CP Đầu tư Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land) là doanh nghiệp sở hữu phần lớn cổ phần tại Công ty Gateway Berkeley.

Sơn Kim Land cũng đồng thời sở hữu lượng lớn cổ phần tại Công ty CP Quốc Lộc Phát – doanh nghiệp được giao Khu phức hợp Sóng Việt.

Như vậy, lô trái phiếu 1000 tỷ đồng và tài sản đảm bảo, về bản chất, đều có liên quan mật thiết tới Sơn Kim Land. Và việc phát hành trái phiếu là chương trình huy động vốn của Sơn Kim Land phục vụ cho dự án Khu phức hợp Sóng Việt, hay còn có tên gọi là dự án Metropole Thủ Thiêm.

Và do thế, ai là người mua lô trái phiếu này – tức là người cho Sơn Kim Land vay tiền – mới thực sự cần quan tâm.

Tuy nhiên, như thông thường trong phát hành trái phiếu bất động sản hiện nay, không có thông tin về người mua lô trái phiếu 1.000 tỷ đồng của Công ty Phúc Đạt.

Được biết, từ giữa năm 2018, Công ty Quốc Lộc Phát đã ký kết hợp tác cùng Sơn Kim Land và Vietcombank để khởi động dự án The Metropole Thủ Thiêm, chính là dự án Khu đô thị phức hợp Sóng Việt.

Thông tin bổ sung, Vietcombank là ngân hàng có mối quan hệ khá tốt với các doanh nghiệp gia đình chủ Ngân hàng Tiên Phong. Không ít dự án của doanh nghiệp liên quan tới gia đình chủ Ngân hàng Tiên Phong được tài trợ bởi Vietcombank.

Mối liên hệ tài chính của Sơn Kim Land còn được nối dài tới EXS Capital - một quỹ đầu tư Hồng Kông nhưng đăng ký tại quần đảo Cayman. Và gần đây là CREDIT SUISSE AG của Singapore.

Hệ thống của Sơn Kim Land có lượng rất lớn vốn, lên tới hàng nghìn tỷ đồng, từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Dòng tiền này, khi vào Việt Nam đầu tư hay tài trợ, theo quy định chung, đương nhiên sẽ là tiền có nguồn gốc.

Liên quan tới dự án The Metropole Thủ Thiêm (hay là dự án Khu phức hợp Sóng Việt), Thanh tra Chính phủ đã từng kết luận việc giao đất có thu tiền với mức 26 triệu đồng/m2 của UBND TP HCM cho Công ty CP Quốc Lộc Phát là chưa đúng quy định.

Cụ thể, đó là việc giao là không qua đấu giá, và mức thu tiền sử dụng đất chỉ tương đương giá vốn ngân sách đã đầu tư, nhưng bằng nửa giá đề nghị của các cơ quan chức năng thuộc thành phố.

Thanh tra Chính phủ đã yêu cầu TPHCM có biện pháp thu hồi số tiền hụt thu từ dự án này. Nhưng việc thu hồi chưa hoàn thành.

Hiện tại, giá chung cư tại dự án này đang được rao bán ở mức giá 7.900 USD/m2, tương đương gần 189 triệu đồng mỗi m2.

Căn cứ pháp lý nào, đề nghị của cơ quan nào được TPHCM sử dụng để giao đất giá thấp không qua đấu giá cho Công ty CP Quốc Lộc Phát sẽ được chúng tôi trình bày trong một bài bài viết khác.

Công ty Quốc Lộc Phát có vốn chủ sở hữu hơn 1.530 tỷ, nhưng nợ phải trả lên tới gần 6.800 tỷ đồng. Công ty Gateway Berkeley cũng có khoản nợ lên tới hơn 3.000 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ chưa tới 350 tỷ đồng… Tương tự là Công ty Phúc Đạt với khoản nợ trái phiếu 1.000 tỷ đồng.