Sáng 22/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI thảo luận tại hội trường về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Một trong những nội dung được đại biểu Quốc hội quan tâm là chuyển nhượng bất động sản.

Chuyển nhượng hợp đồng phải có cơ chế đăng ký, truy vết

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn TP Hải Phòng) cho rằng, việc mở rộng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đi cùng cơ chế đăng ký và truy vết quyền tài sản.

Theo đại biểu, Điều 37 dự thảo mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn chưa được cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phần diện tích sàn chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đã cảnh báo các rủi ro chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp, nghĩa vụ thuế và yêu cầu làm rõ cơ chế đối với trường hợp tài sản đang thế chấp, đồng sở hữu, chưa thanh toán đủ hoặc chuyển nhượng nhiều lần.

Vì vậy, đại biểu đề nghị mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng phải được đăng ký, cập nhật ngay vào hệ thống dữ liệu và trở thành điều kiện để thực hiện lần chuyển nhượng tiếp theo. Đồng thời phải liên thông với dữ liệu đất đai, nhà ở, thuế, công chứng và tín dụng. Tại một thời điểm phải xác định được rõ ai là người đang có quyền hợp pháp phát sinh từ hợp đồng đối với bất động sản đó.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại Điều 31, đại biểu Dương Khắc Mai (đoàn Lâm Đồng) đánh giá đây là nội dung quan trọng nhằm khơi thông nguồn lực, tháo gỡ các dự án gặp khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản.

Theo đại biểu, đối với các dự án đã được quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc đã được cấp, điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, cần xác định rõ thẩm quyền, trình tự và thủ tục chuyển nhượng theo hướng thống nhất với pháp luật về đầu tư.

Từ đó, đại biểu đề nghị dự thảo Luật thể hiện rõ nguyên tắc cải cách thủ tục hành chính: "một đầu mối, một hồ sơ dùng chung, một lần kiểm tra đối với cùng một điều kiện".

Theo đại biểu, đây mới là cách cắt giảm thủ tục hành chính thực chất, giúp giảm thời gian, chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, thay vì chỉ thay đổi phương thức thực hiện thủ tục.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) bày tỏ đồng tình với chủ trương tạo điều kiện để doanh nghiệp chuyển nhượng dự án khi gặp khó khăn trong quá trình triển khai.

Tuy nhiên, theo đại biểu, cần quy định rõ trách nhiệm tài chính của doanh nghiệp trước khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, tránh phát sinh tranh chấp hoặc thất thu ngân sách Nhà nước.

Theo đó, cần xác định rõ doanh nghiệp cũ đã hoàn thành các nghĩa vụ thuế, tài chính liên quan đến dự án hay chưa. Trường hợp còn nghĩa vụ chưa hoàn thành, cần quy định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp nhận chuyển nhượng trong việc tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ này trước khi cơ quan có thẩm quyền hoàn tất thủ tục pháp lý.

"Doanh nghiệp cũ hoàn thành nghĩa vụ thuế chưa? Nếu chưa thì phần còn lại doanh nghiệp mới phải hoàn thành nghĩa vụ thay cho doanh nghiệp cũ, sau đó mới cho phép chuyển nhượng và thực hiện các thủ tục pháp lý khác", đại biểu nói.

Theo đại biểu Phạm Văn Hoà, nếu không quy định rạch ròi, có thể phát sinh tình trạng doanh nghiệp cũ và doanh nghiệp mới đùn đẩy trách nhiệm, cuối cùng Nhà nước gặp khó khăn trong việc thu hồi các khoản nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng.

Chuyển nhượng dự án phải bảo đảm quyền lợi các bên

Đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) cho rằng cần tiếp tục rà soát Điều 30, Điều 31 về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo đại biểu, đây không đơn thuần là một thủ tục hành chính mà còn là cơ chế phân bổ nguồn lực. Một dự án đã có đất, đã đầu tư một phần nhưng chủ đầu tư không còn năng lực triển khai, cần có cơ chế để chuyển nhanh sang chủ thể có năng lực hơn thay vì để nguồn lực đất đai, vốn bị đóng băng.

"Tôi cho rằng nên giữ chặt những điều kiện cốt lõi về tính pháp lý của dự án, về nghĩa vụ tài chính, năng lực của bên nhận chuyển nhượng và quyền lợi của khách hàng, của những bên thứ ba. Còn những khâu mang tính thủ tục khác thì cần cắt giảm một cách triệt để", đại biểu nêu.

Đại biểu Nguyễn Thị Sửu (đoàn TP Huế) góp ý nguyên tắc chuyển nhượng, theo đại biểu, dự thảo Luật cần khẳng định rõ mục đích của chuyển nhượng là thay đổi chủ thể để tiếp tục triển khai dự án đúng quy hoạch, mục tiêu, tiến độ đã được chấp thuận, trong trường hợp chủ đầu tư cũ không còn nhu cầu hoặc không còn đủ năng lực; đồng thời, việc chuyển nhượng không làm mất hoặc giảm các nghĩa vụ đã phát sinh trước đó.

Đồng thời, cần làm rõ việc chuyển nhượng không làm thay đổi quy hoạch, mục tiêu và các quyền, lợi ích hợp pháp đã được xác lập của Nhà nước, khách hàng và bên thứ ba.

Mặt khác, nên giữ nguyên nguyên tắc không làm lại hồ sơ, quy hoạch, giấy phép đã hoàn thành hợp pháp nếu dự án không thay đổi.