Không nên xem là cơ hội để bán buôn BĐS
Hiện nay, sau khi thành lập TP Thủ Đức, giá đất ở khu vực phường Trường Thọ (thuộc quận Thủ Đức cũ) và các khu vực phụ cận tiếp tục tăng chóng mặt lên tới ngưỡng từ 70 - 90 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất ở các trục đường chính như Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển (quận 9 cũ) cũng có bước nhảy vọt, những khu vực còn lại cũng tăng lên mức 30 - 60 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15 - 20% so với đầu năm 2020. Tháng 6/2020, giá đất ở khu vực Bình Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi (quận 2 cũ) nằm mức khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đã có nhiều lô đất được treo bảng rao bán từ 100 - 140 triệu đồng/m2.
Trong khi giá nhà ở khu vực trung tâm TPHCM giảm 3% vì tình hình dịch bệnh, thì tại TP Thủ Đức vẫn ghi nhận tăng gần 7 - 10% so với cùng kỳ. Với loại hình căn hộ, mức tăng giá các quận thuộc khu Đông vào khoảng 8%, trong khi khu trung tâm TPHCM chỉ 5%.
Cùng với TP Thủ Đức, khu vực sân bay Long Thành (Đồng Nai) cũng đang diễn ra sốt đất từng ngày. Dù sân bay Long Thành chỉ vừa mới bắt đầu khởi công, hay các dự án hạ tầng giao thông kết nối với sân bay chỉ đang trong quá trình triển khai, nhưng "cò" đất đã đẩy giá tăng chóng mặt. Đơn cử như các khu vực thuộc các xã gần với vị trí đặt sân bay là Bàu Cạn, Bình Sơn hay Lộc An thuộc huyện Long Thành, các hoạt động môi giới nhà đất đang hoạt động nhộn nhịp. Hàng loạt biển quảng cáo mua bán nhà đất, tờ rơi rao bán đất, nhận ký gửi nhà đất được dán chằng chịt, chồng lên nhau ở các cột điện, gốc cây hai bên đường...
Về giá bán thì mức giá lâu nay chỉ từ 3 - 3,5 tỷ đồng cho một sào (1.000m2 đất). Tuy nhiên, hiện tại, mức giá trung bình được ghi nhận khoảng 5 - 6,5 tỷ đồng/sào. Đối với những khu đất có vị trí và gần đường lớn được rao bán với mức giá hơn 7 tỷ đồng/sào. Không chỉ khu vực sát sân bay Long Thành mới xảy ra tình trạng “sốt ảo” mà ngay cả nhiều xã ở xa, không liên quan đến những công trình trọng điểm, giới đầu cơ và “cò” đất vẫn dùng đủ chiêu để tạo ra những cơn sốt về giá đất.
Các chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư khi ôm đất nông nghiệp xung quanh Sân bay Long Thành.
Nhìn ngắn hạn, rủi ro sẽ rất lớn
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, TP Thủ Đức sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường địa ốc cả khu Đông và TPHCM về cả nguồn cung lẫn chuỗi giá trị trong tương lai. Tuy nhiên, không nên chỉ xem đây là cơ hội để buôn bán, kinh doanh BĐS mà cần xem định hướng mục tiêu về TP Thủ Đức với vị trí là một trung tâm kinh tế. Như vậy các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước mới có thể thấy được cơ hội để họ đầu tư vào sản xuất, dịch vụ, nhà ở…
“BĐS hiện nay khác với BĐS trước đây, sẽ không có chuyện trong vòng 3 - 6 tháng giá BĐS tăng đột biến, vì thế NĐT hết sức cẩn thận với chuyện đầu tư. Khi mà chúng ta kỳ vọng BĐS sẽ tăng giá như cách chúng ta mong muốn thì vô hình chúng ta sẽ dùng đòn bẩy tài chính quá lớn để nhảy vào. Điều này dễ dẫn đến tình trạng thông tin chính sách quy hoạch không theo kịp, đúng tiến độ thì có thể NĐT sẽ phải bù lỗ tài chính”, ông Khương chia sẻ.
Cũng theo ông Khương, nếu ở một thị trường BĐS mà môi giới tự tạo ra cơn sốt sẽ rất nguy hại đối với người mua. Yếu tố TP Thủ Đức hay sân bay Long Thành là một “điểm cộng” cho thị trường BĐS, nhưng nếu không cẩn trọng NĐT có thể sẽ không đủ chi trả cho những rủi ro mà mình quá kì vọng. Theo ông Khương có 2 nhóm đầu tư trên thị trường BĐS, đó là NĐT trung – dài hạn, chờ đợi trong vòng 3 - 5 năm. Còn nhóm thứ 2 là NĐT lướt sóng, nhóm này phải hết sức cẩn thận.
Với BĐS hiện nay sẽ rất khó có chuyện tăng giá 50 - 70% trong vòng 3 - 6 tháng như trước đây. Bởi hiện nay thực tế mặt bằng giá BĐS đã cao và thị trường đang bị ảnh hưởng bởi Covid-19. Bên cạnh đó, suy thoái kinh tế thế giới là câu chuyện chúng ta cần cân nhắc khi đầu tư BĐS. Khi kinh tế thế giới đi xuống bởi Covid-19 thì ngay lập tức tốc độ tăng trưởng sẽ giảm, kể cả các dự án tốt chăng nữa thì cũng khó đạt được giá kỳ vọng của NĐT.
“Tuy nhiên, ở một chừng mực nào đó, NĐT cần cân nhắc đến việc chấp nhận rủi ro trong trường hợp không đạt đến kỳ vọng. Trong đầu tư BĐS chúng ta càng nhìn ngắn hạn thì rủi ro càng lớn”, ông Khương nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển Công ty CP DKRA Việt Nam cho rằng, việc xuất hiện những cơn sốt đất ở TP Thủ Đức hay Long Thành là vì có những thông tin mới về sự thay đổi diện mạo tầm vóc của khu vực đó. Cũng chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư tận dụng thông tin trên làm lợi thế gia tăng quảng cáo, thu hút người mua, nhiều dự án nhờ vậy cũng tranh thủ đẩy mặt bằng giá lên một mức mới.
Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng, nhà đầu tư cần cẩn trọng với các cơn sốt đất này. Đơn cử như với TP Thủ Đức, thật ra mặt bằng giá ở khu vực này đã tăng cao từ vài năm trước từ khi nói về câu chuyện khu đô thị phía Đông. Tuy nhiên, nếu không có quy hoạch cụ thể, nơi đây sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá bất động sản quá cao so với mặt bằng chung của TPHCM. Hiện tại, khu vực giá dự án căn hộ không dưới 40 triệu đồng/m2. Người mua nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu khó có thể chen chân vào khu vực này.
