Theo chuyên gia, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta có 3 đặc trưng cơ bản đó là: Thị trường bất động sản Việt Nam không thừa nhận quyền sở hữu đất, chỉ thừa nhận quyền sử dụng đất; công tác tạo cung, điều phối cung cho thị trường của cơ quan chức năng quyết định tính chất của cầu và giá cả của thị trường, khiến thị trường thay đổi; phụ thuộc vào chính sách tiền tệ, nguồn cung tín dụng và vốn.

Trong đó, đặc trưng thứ nhất là không thừa nhận quyền sở hữu đất, chỉ thừa nhận quyền sử dụng đất. Cùng với sự phức tạp của quyền sử dụng đất và sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các bộ luật về đất đai đã khiến cho việc quản lý bất động sản còn lúng túng, nhiều bất cập. Đặc biệt là giá không phản ánh đúng bản chất cung cầu của thị trường, tình trạng giá neo cao diễn ra ở khắp mọi nơi, dẫn đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý bất động sản ở nhiều cấp ngành khi tính toán phí, thuế liên quan. Điều này góp phần tạo lỗ hổng cho việc tham nhũng chính sách đất đai.

Đặc trưng thứ hai chính là công tác tạo cung, điều phối cung cho thị trường của cơ quan chức năng quyết định tính chất của cầu và giá cả của thị trường, khiến thị trường thay đổi. Khác với các nền kinh tế khác, ở nước ta không có quyền sở hữu đất đai, nên việc sử hữu, điều phối lượng cung cầu về đất phần lớn đều phụ thuộc vào Nhà nước. Chính sách quản lý đất đai sẽ tác động giá trị một mảnh đất tăng hay giảm; nguồn cung cầu cao hay thấp do sự điều phối, chỉ đạo của Nhà nước để phù hợp với thị trường bất động sản.

Đặc trưng cuối cùng của thị trường quyền sử dụng đất là phụ thuộc vào chính sách tiền tệ, nguồn cung tín dụng và vốn đổ vào thị trường này. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất. Bất động sản được trao đổi, mua bán, kinh doanh… Điều này ảnh hưởng tới quyền sử dụng đất. Cùng với đó là chính sách tiền tệ, vốn… sẽ thao túng việc giá trị đất tăng hay giảm.