Yêu cầu 20-25% diện tích dự án làm NƠXH: Giá nhà sẽ đắt gấp đôi?

Hà Nội yêu cầu chủ đầu tư các khu đô thị mới phải bố trí tối thiểu 20-25% quỹ đất của dự án để xây dựng NƠXH. Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, quy định này có thể đẩy giá nhà ở xã hội tăng lên gấp đôi.

Tại Quyết định phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021-2030 do Phó Chủ tịch UBND thành phố Dương Đức Tuấn ký, Hà Nội cho biết sẽ rà soát quy hoạch tại khu công nghiệp, khu vực giáp ranh khu công nghiệp, rà soát khu đô thị mới, khu nhà ở chưa dành quỹ đất 20% (với Hà Nội là 25%) để xác định vị trí, quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhằm đảm bảo chỉ tiêu kế hoạch phát triển đặt ra.

Với giải pháp này, thành phố kỳ vọng có thể khắc phục một số vướng mắc về quỹ đất, nguồn vốn và hoạt động giải phóng mặt bằng so với việc đầu tư xây dựng một dự án nhà ở xã hội riêng biệt.

Khó triển khai trên thực tế

Hiện nay, không riêng Hà Nội, các địa phương thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I, II và III cũng phải dành quỹ đất 20% trên tổng diện tích đất ở trong những đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, để xây dựng nhà ở xã hội.

Một dự án nhà ở thương mại tại Thành phố Thủ Đức. ảnh 1

Một dự án nhà ở thương mại tại Thành phố Thủ Đức.

Trước tiên, phải nói rằng, kỳ vọng của TP Hà Nội vào giải pháp như đã nêu là hoàn toàn đúng đắn, nhằm nâng tỷ lệ sở hữu nhà ở của người lao động có thu nhập thấp trên địa bàn, góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên, nhìn ở khía cạnh doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án bất động sản, có thể thấy yêu cầu trên còn những điểm hạn chế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội, nhất là tại dự án nhà ở trung cấp hay cao cấp. Nếu xây dựng nhà ở xã hội trong những dự án này, chi phí tạo lập quỹ đất rất cao (dù được miễn tiền sử dụng đất) và chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất nhà ở xã hội cũng rất cao, dẫn đến giá thành, giá bán nhà ở xã hội sẽ cao tương ứng.

Theo tính toán của HoREA, nếu dành 20% diện tích dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội, giá bán có thể ở mức trên dưới 40 triệu đồng/m2, thay vì 15-20 triệu đồng/m2 như thông thường. Con số này vượt quá khả năng tài chính của đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội. Chưa kể, sau này, người mua nhà ở xã hội tại những khu dự án thương mại phải chịu chi phí quản lý, dịch vụ cao hàng tháng, do cùng sinh sống trong khu nhà ở trung cấp và cao cấp.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, cho rằng, nhà ở xã hội là sản phẩm bình dân, hướng đến người lao động có thu nhập thấp. Trong khi đó, quỹ đất dùng để xây dựng dự án nhà ở thương mại nói chung và có phần diện tích để xây nhà ở xã hội ở vùng nội đô hoặc trung tâm, thường là đất “vàng”, “kim cương”, rất khan hiếm và giá cao. Vì thế, không dễ dàng, thuận tiện cho xây dựng nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó Giám đốc Khối điều hành dự án TP HCM, Tập đoàn Novaland, nêu quan điểm, bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp dịch vụ, tiện ích.

Mặt khác, “doanh nghiệp phải dành 20-25% quỹ đất dự án để xây dựng nhà ở xã hội”, nhìn ở khía cạnh Luật Doanh nghiệp, quyền tự chủ kinh doanh, lựa chọn sản phẩm nhà ở của doanh nghiệp bất động sản, dường như chưa được đảm bảo.

Bài toán lợi nhuận của chủ đầu tư

Việc chi phí hình thành dự án tăng cao khiến chủ đầu tư phải phân bổ vào giá bán căn hộ cũng là lẽ đương nhiên. Bài toán cuối cùng của doanh nghiệp vẫn là câu chuyện lợi nhuận.

Mặt bằng bằng tổng thể dự án Khu nhà ở xã hội Kim Hoa (huyện Mê Linh, Hà Nội). ảnh 2

Mặt bằng bằng tổng thể dự án Khu nhà ở xã hội Kim Hoa (huyện Mê Linh, Hà Nội).

Đơn cử, tại thành phố Thủ Đức, Tập đoàn Hưng Thịnh đang đầu tư dự án với diện tích 2 ha. Theo chia sẻ của ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc tập đoàn này, để triển khai dự án, đơn vị phải chi trả bồi thường giá đất cao. Trong khi đó, tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá Nhà nước có mức chênh lệch rất lớn và doanh nghiệp đều phải gánh tất cả chi phí này. Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà ở thương mại lên cao.

Ông Châu cũng cho hay, người mua nhà ở thương mại, khi trả tiền mua nhà ở những dự án dành 20-25% quỹ đất xây nhà ở xã hội, nghĩa là cùng chung tay đóng góp, hỗ trợ đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội tạo lập được nhà ở xã hội, vì mọi chi phí để hình thành dự án đã được chủ đầu tư đã được tính vào giá bán nhà ở thương mại.

Chia sẻ liên quan nội dung này, một chuyên gia phân tích về ngành bất động sản, thuộc Trung tâm Phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI, cho biết, trước đây, có trường hợp chủ đầu tư tập trung triển khai 80% diện tích nhà ở thương mại trước, sau đó mới triển khai 20% diện tích nhà ở xã hội sau. Hoặc chủ đầu tư nộp tiền bằng giá trị 20% phần diện tích đất đó để trả cho địa phương và không triển khai phần diện tích nhà ở xã hội nữa.

Vị này còn cho biết thêm, các chủ đầu tư là doanh nghiệp niêm yết trên sàn hiện nay hầu như không thực hiện nghĩa vụ về việc dành 20% diện tích nhà ở trong dự án thương mại để xây nhà ở xã hội.

Trường hợp doanh nghiệp có triển khai phần diện tích phải xây nhà ở xã hội, lợi nhuận của doanh nghiệp có bị ảnh hưởng hay không? Trả lời câu hỏi này, chuyên gia phân tích cho biết: “Tỷ suất lợi nhuận của doanh nghiệp có bị kéo giảm nhưng không ảnh hưởng lợi nhuận chung”.

Kết quả kinh doanh quý I của doanh nghiệp bất động sản không mấy khả quan. Sức mua, bán trong quý sụt giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm 2022, khi tỷ lệ bán thành công đạt khoảng 11% và số lượng giao dịch chỉ bằng nửa so với cùng kỳ, như số liệu mà Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cần thêm những động lực hoặc được “cởi trói” hơn là có thêm quy định gây khó khăn, bất cập cho doanh nghiệp.

Góp ý về giải pháp căn cơ để phát triển dự án nhà ở xã hội, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Đoàn Luật sư TP HCM, cho rằng, làm sao để giá nhà rẻ, nguồn cung nhà tăng lên nhưng chất lượng vẫn tốt, mới là điều cơ quan làm chính sách cần quan tâm, từ đó đưa ra giải pháp phù hợp.

Ngoài ra, ông Hậu cũng cho biết, có nhiều doanh nghiệp rất tâm huyết muốn làm nhà ở xã hội như một phân khúc riêng sau khi đã làm các dự án nhà ở thuộc phân khúc trung - cao cấp. Khi có cơ chế tốt, các chủ đầu tư sẵn sàng triển khai.

Theo Đời sống
Quốc Cường Gia Lai thua lỗ

Quốc Cường Gia Lai thua lỗ

Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho biết, lợi nhuận giảm so với cùng kỳ do thị trường bất động sản quý II/2023 rất khó khăn, giao dịch suy giảm, nhu cầu mua thấp nên trong kỳ không phát sinh doanh thu bất động sản.
back to top