Làm khác với quy định của luật
Theo điểm k khoản 2 điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, trường hợp xây nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì được miễn giấy phép xây dựng. Còn theo khoản 30 điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật xây dựng mới được Quốc hội thông qua ngày 17/6/2020, thì một số trường hợp cụ thể được miễn giấy phép xây dựng. Bao gồm:
Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
Thế nhưng hiện nay, tại 5 huyện ngoại thành TPHCM là Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ vẫn đang có cách làm khác với quy định của luật về việc cấp phép xây dựng nhà ở nông thôn.
Cụ thể, tại huyện Cần Giờ có 7 đơn vị hành chính và 1 thị trấn Cần Thạnh được coi là đô thị. Nếu chiếu theo luật, các xã còn lại được miễn giấy phép xây dựng. Mặc dù vậy, huyện vẫn yêu cầu khi khởi công xây dựng phải có giấy phép, hướng dẫn của Phòng Quản lý đô thị.
Theo ông Trương Tiến Triển, Phó Chủ tịch UBND huyện Cần Giờ, huyện đã có văn bản yêu cầu các xã quản lý chặt về trật tự xây dựng. Trong đó, yêu cầu tất cả công trình nhà ở trước khi khởi công thì đều phải có ý kiến của cơ quan chức năng mới được xây dựng. "Chúng tôi vẫn kiên quyết thực hiện như vậy cho đến khi có hướng dẫn mới nhất của Sở Xây dựng”, ông Triển nhấn mạnh.
Điều này cũng xảy ra tương tự tại các huyện Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh hay Củ Chi. Người dân phải có giấy phép mới được khởi công, nếu không tuân thủ sẽ bị xem là xây dựng không phép và sẽ bị xử lý. Ông Nguyễn Văn Tài, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh phân tích, TPHCM là đô thị đặc biệt, định hướng là đô thị hết nên những đối tượng miễn cấp phép vẫn phải yêu cầu cấp phép để đảm bảo mật độ về độ cao, khoảng lùi. Vì hiện nay tình trạng người dân vẫn xin giấy phép xây dựng nhưng xây sai với các nội dung trong giấy phép. Đa phần là xây sai ranh, khoảng lùi, kiến trúc mặt ngoài (như trổ nhiều cửa) nên rất khó xử lý. Nếu không quản lý sẽ dễ phát sinh các vấn đề về xây dựng sai phép, phá vỡ quy hoạch, dẫn đến tình trạng biến tướng thành nhà xưởng hay một giấy phép xây nhiều căn nhà rồi bán theo hình thức đồng sử dụng.
“Huyện Bình Chánh có đặc thù là nông thôn nhưng tốc độ đô thị hóa rất cao nên áp dụng quy định này sẽ nảy sinh vướng mắc. Quan điểm của Bình Chánh vẫn phải xem xét phù hợp với mục đích sử dụng đất mới giải quyết cấp phép xây dựng”, ông Tài cho biết.
 |
| Theo quy định, công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng là một trong những trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng. |
Luật và thực tiễn còn... "chênh nhau"
Lãnh đạo UBND huyện Hóc Môn giải thích, địa phương vẫn bắt buộc cấp phép xây dựng đối với đất ở, bởi dù là địa giới hành chính cấp huyện, nhưng huyện Hóc Môn vẫn là một phần của đô thị đặc biệt TPHCM nên không thể không cấp phép.
Còn lãnh đạo UBND huyện Nhà Bè thì cho rằng, mặc dù là huyện gắn với địa giới hành chính là cấp xã, nhưng quy chuẩn xây dựng Việt Nam yêu cầu ngoại thành đô thị vẫn phải quản lý như đô thị. Chính vì vậy, địa phương này đang áp dụng Quyết định 29, Quyết định 26 của thành phố để cấp phép xây dựng. Các công trình trước khi khởi công phải có giấy phép xây dựng trong đó quy định chiều cao, khoảng lùi. Những khu vực nào có quy hoạch 1/2.000 phải ban hành quy chế quản lý kiến trúc đô thị để quản lý, đối với các khu vực nông thôn sẽ cùng với Sở Quy hoạch - Kiến trúc ban hành quy hoạch chi tiết các điểm dân cư nông thôn.
“Huyện chưa có khu vực nào được miễn cấp phép xây dựng. Bản chất TPHCM là đô thị đặc biệt, quy hoạch phát triển là đô thị nên luật Xây dựng không phù hợp thực tế. Thực tế các chỉ tiêu của huyện đang phấn đấu để lên quận, nên hiện nay việc quản lý về cấp phép xây dựng cũng theo tiêu chí của một quận”, vị này cho hay.
Quan điểm là vậy, thế nhưng câu hỏi đặt ra, nếu trong trường hợp “áp” người dân xây dựng không phép thì chính quyền sở tại sẽ xử lý ra sao, vì Nghị định 139 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai không quy định việc xử phạt? Đó chính là vướng mắc mà nhiều địa phương gặp phải hiện nay. Một số nơi áp dụng quy định tại Nghị định 102 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai để xử lý, trong đó hành vi được áp dụng xử phạt là tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và yêu cầu khắc phục hiện trạng ban đầu.
Theo ông Tống Đức Tiến, Trưởng phòng Cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng TPHCM, quy định này các tỉnh thành khác không vướng, nhưng TPHCM đang lấn cấn vấn đề này vì hiện có tình trạng hiện hữu là đất ở nông thôn nhưng quy hoạch xây dựng lại phủ lên là khu vực quy hoạch đô thị. Do đó, phải xác định được ranh giới giữa đô thị và nông thôn, nếu không sẽ rất khó quản lý.
“Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng có quan điểm khu vực đã phủ quy hoạch đô thị thì xem như là đô thị. Như vậy, đất ở nông thôn mà quy hoạch là đất đô thị thì phải xem như đất ở đô thị và vẫn phải cấp phép xây dựng, bởi nếu không sẽ xảy ra tình trạng xây dựng đại trà, rất khó quản lý”, ông Tiến chia sẻ.
