Khốn đốn vì... sửa quy định
Gia đình bà Vũ Thị Thanh Hà có khu đất diện tích 150m2 ở phường Linh Đông, quận Thủ Đức, phía trước nhà đã có đường hiện hữu khoảng 5m, nhưng không thể tách thửa để chia cho con, do vị trí đất trong khu dân cư xây dựng mới. Không được tách thửa, gia đình quyết định xây nhà để cho thuê, kiếm thêm thu nhập trong thời điểm dịch Covid-19 bùng phát nhưng chỉ được cấp phép xây dựng tạm và cam kết phải tháo dỡ khi có yêu cầu.
Một miếng đất khác có diện tích 90m2 của gia đình bà cũng trong tình trạng tương tự. Đất nằm trong khu dân cư xây dựng mới, nên cũng chỉ được cấp phép xây dựng tạm, dù đường phía trước nhà rộng đến 30m, những nhà xung quanh đã xây dựng kiên cố từ trước đó.
Còn ông Nguyễn Hoàng Kha (ngụ quận 9) chia sẻ, gia đình có một miếng đất tại phường Trường Thạnh, quận 9, ông đã nộp hồ sơ xin tách thửa nhưng Quyết định 33 khi ấy chỉ cho phép đất có nhà ở mới được tách thửa. Sau khi Quyết định 60 ra đời, chưa kịp mừng vì quy định “chỉ được tách thửa khi có nhà” không còn thì ông Kha lại thất vọng vì hồ sơ “tắc” ở quận, với lý do đất nằm trong khu dân cư xây dựng mới không được tách thửa.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, trong khoảng 15 năm qua, TPHCM đã ban hành 3 quyết định về tách thửa đất, bao gồm Quyết định 19, sau đó sửa thành Quyết định 33 và mới đây nhất là Quyết định 60 có hiệu lực từ 1/1/2018.
Quyết định 60 đã góp phần chặn đứng nạn “đầu nậu núp bóng chủ đất” để phân lô bán nền trái phép. Song, do có một số quy định chưa thật chuẩn xác, chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, như quy định không cho tách thửa “đất ở xây dựng mới”, “đất sử dụng hỗn hợp”, đã làm “ách tắc” hoạt động tách thửa đất trên địa bàn thành phố, nhất là tại các quận ven và huyện ngoại thành trong hơn hai năm qua, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng và nhu cầu tách thửa “thật” của các cá nhân, hộ gia đình.
Theo ông Châu, báo cáo mới đây của Sở QH&KT, toàn thành phố có hơn 14.000ha đất nằm trong quy hoạch “đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới”. Với quy mô diện tích 2 loại đất nêu trên, thì có thể có hàng ngàn cá nhân, hộ gia đình đã không thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất trong thời gian qua.
 |
| Người dân tại nhiều quận huyện trên địa bàn TPHCM gặp khó trong việc tách thửa. |
"Nút thắt" bởi 2 thuật ngữ...
Về vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, 2 thuật ngữ “đất dân cư xây dựng mới” và “đất xây dựng hỗn hợp” chính là nút thắt gây ra nhiều phiền toái, thiệt hại cho người dân khi họ không được tách thửa, không được cấp phép xây dựng và cấp sổ hồng cho căn nhà của mình. Tuy nhiên, ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng quản lý thực hiện quy hoạch Sở QH&KT khẳng định, các thuật ngữ “đất dân cư xây dựng mới” và “đất xây dựng hỗn hợp” trong Quyết định 60 là có cơ sở pháp lý, áp dụng Thông tư 12/2016 của Bộ Xây dựng.
“Từ Quyết định 60, quan điểm của Sở là không hạn chế nếu đất có quy hoạch chức năng là đất ở. Tuy nhiên, quy hoạch đã lập rất lâu và trước đó chưa quy hoạch đầy đủ. Đất dân cư xây dựng mới nhằm để cho các nhà đầu tư nhìn bản đồ tổng thể có thể thấy được và phân kỳ đầu tư thực hiện chứ không phải hạn chế quyền lợi của người dân. Do đó, để giải quyết bài toán giữa nhà lập quy hoạch, nhà quản lý và quyền lợi của người dân, thì nên đề xuất, hiến kế ra giải pháp cho nhà quản lý. Riêng điều kiện để tách thửa theo QĐ 60 thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường. Sở QH&KT không có ý kiến hạn chế mà chỉ nêu ý kiến là không cho tách thửa với trường hợp không thuộc đất quy hoạch nhà ở mà không có khái niệm đất hỗn hợp hay đất xây dựng mới” - ông Phong nói.
Tuy nhiên, theo HoREA, Luật Đất đai 2013 không có quy định loại đất là “đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)”. Luật Quy hoạch, luật Xây dựng và luật Quy hoạch đô thị cũng không có quy định về “quy hoạch đất ở xây dựng mới”, hoặc “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)”.
Đồng thời, tại điều 6, Thông tư 12/2016 về “nội dung hồ sơ đồ án quy hoạch chung đô thị”, về thành phần bản vẽ có “bản đồ đánh giá tổng hợp về đất xây dựng” không phải là căn cứ để quy định loại đất là “đất ở xây dựng mới”. Do đó, quy định: “Thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)” tại khoản (1.a) điều 5, Quyết định 60 là không phù hợp với quy định của pháp luật, cần phải bãi bỏ.
UBND TPHCM đã chỉ đạo Sở QH&KT khẩn trương rà soát các quy hoạch trên địa bàn để điều chỉnh cho phù hợp, kịp thời “xóa treo” các quy hoạch không khả thi. Đây là cơ sở pháp lý để giải quyết nhu cầu tách thửa của nhiều hộ gia đình, cá nhân đang bị “treo” quyền lợi trong các khu vực có quy hoạch “treo”. Đúng là quận, huyện có trách nhiệm rà soát hỗ trợ nhưng vai trò chỉ đạo, phối hợp, tổng hợp kết quả để giải quyết của Sở QH&KT ở đâu? Sao có thể đổ về cho quận, huyện?
Ông Nguyễn Minh Nhựt, Phó Trưởng ban Đô thị, HĐND TPHCM cho rằng, để gỡ vướng Quyết định 60, phải bắt đầu từ quy hoạch mà Sở QH&KT sẽ là nơi chịu trách nhiệm rà soát, chỉnh sửa. HĐND đã ban hành Nghị quyết 21 từ năm 2017 liên quan đến quy hoạch, xây dựng, các dự án chậm triển khai... quy định giải quyết vướng mắc về đất đai, quy định rõ các cơ quan chức năng giải quyết. Đây là cơ sở quan trọng để các cơ quan chức năng giải quyết, sửa Quyết định 60.
Thực tế, vào tháng 4/2020, UBND TPHCM đã chỉ đạo Sở QH&KT rà soát lại các quy hoạch nào không khả thi để tháo treo theo Quyết định 60 và mới nhất ngày 9/9/2020, chỉ đạo này lại tiếp tục được đưa ra. Thế nhưng đến tận thời điểm này, Sở QH&KT vẫn chưa đưa ra được danh sách các quy hoạch không khả thi. Trong khi theo thống kê của chính sở này, hiện có gần 14.000ha đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, chủ yếu tập trung trong 310 đồ án quy hoạch được lập, thẩm định và phê duyệt từ năm 2013 đang treo vì Quyết định 60. Nghĩa là hàng vạn hộ dân đang sống trong cảnh khốn khổ, có đất không thể xây nhà, sang nhượng hay cho tặng.
