Tỷ lệ hấp thụ thấp
Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở tại các tỉnh, thành phố trên cả nước trong quý 1/2021 do Hội Môi giới BĐS Việt Nam vừa công bố cho thấy, hàng tồn kho từ năm 2020 còn nhiều. Đồng thời, sau thời gian tăng vọt, giá căn hộ đang có xu hướng chững lại.
Tại Hà Nội, theo ghi nhận từ các chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, quý 1 năm nay không có căn hộ mới được chào bán ra thị trường. Tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường đạt 16.038 sản phẩm, gồm 14.114 căn hộ và 1.924 thấp tầng, giảm 23% so với quý 4/2020. Phần lớn lượng sản phẩm này là hàng tồn đã được chào bán từ quý 4/2020, và chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp.
Về tỷ lệ hấp thụ, phân khúc căn hộ bình dân đang đứng đầu (44,3%). Tuy vậy, đây lại là mức thấp nhất từ trước tới nay, vì các sản phẩm này được đánh giá nằm ở những khu vực không hấp dẫn. Trong khi đó, phân khúc căn hộ trung cấp có giá bán trên 35 triệu đồng/m2 khó bán và đạt tỷ lệ hấp thụ rất thấp (15,3%).
Ở phân khúc cao cấp, xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ của các nhà đầu tư, kể cả một số sản phẩm nằm ở các dự án chất lượng tốt. Với loại hình nhà thấp tầng, mặc dù ít hàng và có nhu cầu lớn nhưng tiêu thụ cũng chỉ đạt mức trung bình (63,6%). Hiện nay, giá nhà ở phân khúc này rất cao, bình quân khoảng 10 tỷ đồng/căn. Do giá bán có xu hướng tăng mạnh nên lượng chào bán lại sản phẩm ở phân khúc này diễn ra khá sôi động. Về giá, so với quý 4/2020, giá bán căn hộ trong quý 1/2021 không có nhiều biến động.
 |
| Do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nên lượng hàng tồn từ năm 2020 còn khá lớn. |
Tại TPHCM hiện đang khan hiếm sản phẩm được chào bán, bao gồm cả hàng mới và hàng tồn. Sản phẩm tập trung chủ yếu ở các khu vực thuộc TP Thủ Đức. Tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường TPHCM đạt 6.460 sản phẩm (gồm 5.976 căn hộ và 484 thấp tầng). So với quý 4/2020, lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường chỉ đạt 58,8%. Tuy nhiên, tỷ lệ giao dịch rất tốt. Căn hộ trung cấp là dòng sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất với 55,6%, căn hộ cao cấp và thấp tầng có tỷ lệ hấp thụ ở mức trung bình (53,7% và 54,5%). Giá bán căn hộ quý 1/2021 tại TPHCM cũng không có nhiều biến động so với quý 4/2020.
Tại các địa phương khác trong quý 1/2021 đều chứng kiến sự sụt giảm của các dự án và sản phẩm mới. Nguyên nhân do chậm phê duyệt phát triển các dự án bất động sản. Bên cạnh đó, ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nên lượng hàng tồn từ năm 2020 còn khá lớn, các chủ đầu tư thời điểm này cũng hạn chế bán ra sản phẩm mới (mặc dù số lượng không nhiều) để tập chung giải quyết hàng tồn. Vì vậy, lượng sản phẩm chào bán, giao dịch trên thị trường quý 1/2021 hầu hết tại các tỉnh/thành phố chủ yếu là hàng tồn từ năm 2020. Thị trường nhìn chung trầm lắng, giao dịch chậm. Giá bán căn hộ không có biến động, tỷ lệ hấp thụ thấp.
Riêng tại Bình Dương, giao dịch căn hộ vẫn duy trì được ở mức tốt do dòng chuyển dịch đầu tư và nhu cầu ở căn hộ từ TPHCM chuyển về. Giá bán không tăng so với quý 4/2020 bởi đã được đẩy giá từ trước, trung bình dao động ở ngưỡng 30 - 35 triệu đồng/m2.
Cho thuê cũng khó
Chị Nguyễn Ngọc Lan (ngụ quận Tân Bình, TPHCM) đầu tư 2 căn hộ tầng 15 và 18 tại một dự án ở TP Thủ Đức cho biết, nhận nhà từ tháng 8/2019 chưa kịp cho thuê thì đầu năm 2020 đại dịch Covid-19 xuất hiện khiến nhiều khách hàng người nước ngoài không thể sang Việt Nam làm việc, nên căn hộ "ế" khách thuê. Dự định bán, tính cả tiền sửa sang lỗ 3 triệu đồng/m2, thấy tiếc hàng trăm triệu bỏ ra sắm đồ đạc, nên chị chuyển sang cho người Việt thuê với giá 15 triệu đồng/tháng. Tương tự, anh Huỳnh Thanh Phúc (ngụ quận 11, TPHCM) đầu tư 1 căn hộ tại quận 7, đóng tiền theo tiến độ. Nhưng do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 vẫn đang diễn biến phức tạp, thị trường căn hộ cho thuê dịch vụ ảm đạm, bán thì lỗ, cho thuê thì khó, chần chừ cho đến nay, vẫn phải “dài cổ” đợi người thuê.
 |
| Nhà đầu tư rao cho thuê gấp căn hộ đầy đủ tiện nghi tại dự án Masteri Thảo Điền trên trang batdongsan.con.vn. |
Theo đánh giá của một số đơn vị nghiên cứu BĐS, tại Hà Nội, lượng cung căn hộ cao cấp là 33%, trung cấp 50%, bình dân 5%, còn lại là thấp tầng. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ cao cấp chỉ đạt 15,3%, tồn kho 84,7%; căn hộ trung cấp có tỷ lệ hấp thụ 32,1%, tồn kho 67,9%. Còn tại TPHCM, nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm 80%, trung cấp 12%, bình dân 0%. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ cao cấp 53,7%, hàng tồn kho 46%; tỷ lệ hấp thụ căn hộ trung cấp 55,6%, lượng tồn kho 44,4%.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS đang ở giai đoạn khó khăn vì siết cơ chế chính sách, tín dụng và ảnh hưởng một phần của dịch bệnh. Một số nhà đầu tư yếu vốn hoặc dùng đòn bẩy tài chính sẽ buộc phải "nhả" hàng ra. Bên cạnh đó, dịch bệnh kéo dài nên nhiều người mua nhà theo dạng đầu tư để bán hoặc cho thuê sẽ gặp khó khăn, dẫn đến thị trường thứ cấp nhà chung cư thời gian qua có lượng hàng, lượng giao dịch tăng lên.
Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho thấy, tại TPHCM, giá thuê toàn thị trường quý 1/2021 giảm 2% theo quý và 8% theo năm; công suất đạt 69%, tăng nhẹ 2 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 5 điểm phần trăm theo năm. Tại thị trường Hà Nội, giá cho thuê cũng tiếp tục giảm, giá thuê trung bình giảm 2% theo quý; công suất thuê trung bình là 63%, giảm 2 điểm phần trăm theo quý. Công suất cho thuê chủ yếu bị ảnh hưởng từ việc hủy hợp đồng dài hạn và nhu cầu ngắn hạn giảm.
Theo một số chuyên gia BĐS đánh giá, tại Hà Nội, giỏ hàng BĐS chủ yếu tập trung vào chung cư cao cấp, trong khi hàng bình dân, trung cấp thì thiếu; còn tại TPHCM, căn hộ bình dân “biến mất”. Trước mắt, nhu cầu cho thuê chung cư cao cấp giảm vì các chuyên gia nước ngoài vẫn chưa thể sang Việt Nam làm việc. Tuy nhiên, tình hình sẽ dần thay đổi vì sự tăng trưởng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại các tỉnh xung quanh các thành phố lớn hỗ trợ phát triển căn hộ dịch vụ phát triển. Hiện, phân khúc này vẫn đang chịu ảnh hưởng từ Covid-19, nhưng thị trường sẽ nhanh chóng trở lại khi vận chuyển hàng không quốc tế hồi phục.
