Số lượng rao bán tăng từng ngày
Đợt Covid-19 thứ hai bùng phát làm trầm trọng thêm các khó khăn tồn dư từ đợt dịch trước của thị trường du lịch, khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng. Giữa quý 3/2020, số khách sạn tọa lạc vị trí mặt tiền khu trung tâm TPHCM và các thành phố biển được chào bán ra thị trường tăng đều theo từng ngày.
Mới đây, khách sạn 4 sao Fusion Suites Saigon, quận 1, TPHCM rao bán với giá 50 triệu USD (tương đương 1.165 tỷ đồng). Khách sạn này có diện tích hơn 900m2 gồm 2 hầm, 10 tầng và 84 phòng. Đầu năm 2020, khách sạn này đã được rao nhưng đến giờ dường như vẫn chưa tìm được người mua. Trước đó, BIDV đã thông báo đấu giá hàng loạt khoản nợ “khủng”. Trong đó, một khoản nợ được ngân hàng này đấu giá với mức hơn 377,98 tỷ đồng liên quan đến Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace tại quận 7, TPHCM. Hay thông tin rao bán hàng loạt khách sạn nhỏ ở các khu vực như Thủ Khoa Huân, Lê Thánh Tôn... cũng đang được nhiều môi giới rao bán.
Tại Nha Trang, một khách sạn 5 sao sát biển do một tập đoàn quản lý khách sạn nổi tiếng thế giới quản lý đang được chào giá 1.500 tỷ đồng. Tại Phú Quốc có khách sạn 4 sao ở khu trung tâm rao giá 700 tỷ đồng, ngoài ra một số khách sạn chỉ hoạt động vài ba năm cũng đã phải rao bán...
Ông Nguyễn Chí Hiếu, Giám đốc Công ty CP bán đấu giá Lam Sơn cho biết, các ngân hàng đang rao bán đấu giá tài sản, các khoản nợ quá hạn rất nhiều. Trên trang rao bán đấu giá chính thức của Bộ Tư pháp, mỗi ngày có hàng ngàn tin được đăng tải. Tuy nhiên, đầu ra hiện nay tương đối khó tìm nhà đầu tư, đặc biệt là đối với các tài sản giá trị lớn vài trăm tỷ đồng. Nguyên nhân, do tình hình dịch bệnh còn diễn biến phức tạp và các nhà đầu tư dường như không quan tâm đến các tài sản này.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, do ảnh hưởng dịch Covid-19, du lịch lữ hành đều ngưng hoạt động nên các khách sạn vắng khách, thậm chí đóng cửa nghỉ hẳn dài ngày. Áp lực nợ vay lẫn dòng tiền rất lớn khiến các chủ khách sạn phải rao bán tài sản. Nhưng trong tình hình này để kiếm được người mua không dễ. Theo ông Hiển, khách sạn càng quy mô lớn với giá trị vài trăm tỷ đến cả ngàn tỷ đồng càng khó bán hơn là những khách sạn mini tầm giá 20 tỷ đồng trở xuống. Khi người mua bỏ ra khoảng 100 tỷ đồng để mua khách sạn thì phải tính đến bài toán có thể 5 - 6 tháng nữa mới kỳ vọng có khách du lịch trở lại bình thường nếu dịch Covid-19 được kiểm soát tốt trên toàn cầu. Và tất nhiên, trong thời gian đó họ phải gánh chịu lãi vay, chi phí nhân viên để duy trì...
 |
| Khách sạn Fusion suites Saigon trên đường Sương Nguyệt Ánh, quận 1, TPHCM đang rao bán với giá 50 triệu USD (tương đương 1.165 tỷ đồng). |
Khoảng cách giữa bên mua và bên bán rất lớn
Nhiều doanh nghiệp cho biết, những khách sạn được ngân hàng đem ra bán đấu giá đang rẻ hơn rất nhiều so với hồi trước dịch. Chẳng hạn, một khách sạn 4 sao có 80 phòng ở TPHCM được giới kinh doanh định giá hơn 600 tỷ đồng hồi trước dịch nhưng nay đã thấp hơn rất nhiều.
Bà Trần Thị Thanh Tâm, Giám đốc Công ty Tư vấn và Quản lý Khách sạn Chez Mimosa cho biết, có nhiều yếu tố tác động đến giá bán như vị trí, diện tích, chất lượng cơ sở vật chất, tên tuổi khách sạn, tình hình kinh doanh hiện tại, kỳ vọng cho tương lai. Trong đó, chủng loại phòng cũng tác động đến giá, chẳng hạn mỗi phòng Suite (phòng cao cấp) thường có vốn đầu tư cao hơn từ 1,5 - 2 lần so với phòng loại thường nên khách sạn có nhiều phòng loại này sẽ chào giá cao hơn.
Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam cho rằng, nguyên nhân nghẽn giao dịch khách sạn chủ yếu là giá tài sản quá cao. Bà Khanh đánh giá, dù có những mức giá quảng cáo là giảm 5% hoặc sẵn sàng thương lượng giảm giá thêm, hiện các khách sạn vẫn bị cho là hét giá cao ngất ngưởng trong bối cảnh thị trường du lịch chịu tác động nặng nề bởi Covid-19. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến khó thúc đẩy các giao dịch thành công ở vùng giá này.
Bà Khanh phân tích, khoảng cách giữa bên mua và bên bán trên thị trường M&A khách sạn hiện nay còn rất lớn. Giá khách sạn trên thị trường bị chào quá cao còn vì nguồn gốc và công năng của khu đất. Đất khách sạn thuộc sở hữu tư nhân là đất thổ cư sử dụng lâu dài, việc kinh doanh khách sạn chỉ là một trong những mục tiêu tạm thời. Do đó, bên bán rao bán theo mức giá tính trên tài sản đất sở hữu lâu dài và tài sản trên đất. Trong khi đó, phía đi mua tài sản khách sạn chỉ tính bài toán khai thác dòng tiền và nhắm vào mỗi công năng lưu trú (đất có chức năng thương mại dịch vụ chỉ có thời hạn sử dụng 50 - 70 năm sau đó phải gia hạn). Cách đánh giá tài sản khác nhau đã khiến bên mua và bên bán chưa thể gặp nhau trong quá trình đàm phán giá trị tài sản.
Theo bà Khanh, tại thời điểm này, dù đang xoay xở để vượt khó và đã bước vào ngưỡng chật vật nhưng các chủ tài sản chưa sẵn sàng để giảm giá vì chưa thật sự bế tắc. Công suất cho thuê phòng giảm, họ có thể đóng cửa tạm thời và tạm hài lòng để vượt qua đại dịch. Khách sạn 4 - 5 sao vẫn còn trụ được suốt mùa dịch vì tiềm lực tài chính tốt. Trong khi đó, các khách sạn 2 - 3 sao trở xuống được chia thành 2 nhóm cụ thể. Nhóm một là quy mô gia đình, có truyền thống kinh doanh khách sạn hàng chục năm, thường các chủ tài sản này không gặp vấn đề về nợ vay. Nhóm hai là khách sạn được kinh doanh bởi các chủ tài sản là tay chơi ngoại đạo, mới gia nhập thị trường này, hoặc chủ khách sạn chỉ đơn thuần là thuê để khai thác, áp lực tài chính rất lớn. Các khách sạn nhóm này xả hàng nhưng chưa sẵn sàng bán tháo vì vẫn cố gồng gánh các khoản lỗ. "Thế nhưng nếu dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, nhiều khả năng chủ tài sản có thể tiến thêm một bước nữa là cân nhắc việc giảm giá", bà Khanh nói.
