Xung đột gay gắt
Nhiều chung cư trên địa bàn TPHCM, gồm Chung cư Khang Gia (quận Tân Phú), chung cư 584 (quận Tân Phú), chung cư Bảy Hiền (quận Tân Bình), chung cư The Botanica, chung cư The Park Residence (huyện Nhà Bè), chung cư The Star (quận Bình Tân), chung cư Dream Home Luxury (quận Gò vấp)… đã xảy ra tranh chấp, thậm chí trở thành những cuộc xung đột gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư.
Nguyên nhân chính do chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị; chậm ký hợp đồng mua bán; chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; không bầu Ban Quản trị chung cư và đặc biệt, sau nhiều năm giao nhà cho cư dân, chủ đầu tư vẫn không bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng).
Năm 2015, khi nhận bàn giao căn hộ tại dự án Dream Home Luxury, Công ty CP Nhà Mơ - chủ đầu tư dự án, cam kết sẽ đảm bảo các quyền lợi cho cư dân, trong đó có việc 1 - 2 năm sau khi nhận căn hộ sẽ bàn giao sổ hồng. Tuy nhiên, đã 5 năm trôi qua, hơn 500 hộ dân sinh sống tại đây vẫn chưa nhận được bất kỳ giấy tờ nào.
Ngày 13/6/2020, Công ty CP Nhà Mơ đã tổ chức cuộc họp với đại diện Ban Quản trị (BQT) chung cư. Tại cuộc họp, đại diện BQT chung cư đã chất vấn Công ty CP Nhà Mơ các nội dung như: thời gian, lộ trình cụ thể bàn giao sổ hồng cho cư dân; công khai tài chính phí bảo trì và bàn giao phí bảo trì cho BQT quản lý; giải quyết các vấn đề hư hỏng thang máy, thay đổi máy phát điện… Tuy nhiên, Công ty CP Nhà Mơ chưa có cam kết gì về các vấn đề nêu trên.
Ông L.T.H., Trưởng ban BQT chung cư cho biết, cư dân chưa thể có sổ hồng do chủ đầu tư đã thế chấp sổ đỏ cho Ngân hàng Đông Á (với số dư nợ là 51 tỷ đồng) để vay vốn thực hiện các dự án khác. “Việc thế chấp sổ đỏ của dự án (là tài sản đã bán và bàn giao cho cư dân) là hành vi vi phạm pháp luật, có thể gây ra rủi ro về quyền sở hữu hợp pháp của người mua căn hộ” - ông H. nói.
Đáng chú ý, dù đã bàn giao nhà cho cư dân hơn 5 năm nay, nhưng Công ty Nhà Mơ lại đổ lỗi do dịch bệnh Covid-19 nên chưa nộp hồ sơ hoàn thiện. Đồng thời, hứa hẹn sau khi được cơ quan chức năng phản hồi về hồ sơ điều chỉnh sẽ thông báo đến cư dân.
 |
| Cư dân chung cư Dream Home Luxury yêu cầu chủ đầu tư bàn giao sổ hồng và quỹ bảo trì. |
Mới đây, BQT và cư dân Chung cư The Star gửi đơn cầu cứu gửi các cơ quan chức năng TPHCM và quận Bình Tân về việc Tập đoàn An Gia chưa bàn giao sổ hồng. Theo đó, năm 2015 cư dân ký hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư The Star với Công ty An Gia. Đến ngày 15/4/2017, cư dân nhận thông báo về bàn giao căn hộ.
Tuy nhiên, đã hơn 3 năm, đến nay cư dân vẫn chưa nhận được sổ hồng như Tập đoàn An Gia đã cam kết trong hợp đồng. Đợi mãi không nhận được thông tin phản hồi của công ty, ngày 21/4/2020, cư dân liên hệ với bộ phận chăm sóc khách hàng của Tập đoàn An Gia để hỏi, nhưng chỉ nhận được sự né tránh trả lời từ tập đoàn.
Minh bạch thông tin là giải pháp
Ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management, thành viên của DKRA Vietnam cho rằng, hiện hệ thống các chính sách, văn bản quy định pháp lý hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư đã tương đối đầy đủ. Trong đó, gần nhất có Thông tư số 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉnh sửa bổ sung Thông tư số 2/2016/TT-BXD chính thức có hiệu lực từ đầu năm nay có các nội dung quy định khá sát để tháo gỡ các xung đột, tranh chấp giữa các bên tại khu vực chung cư.
Nhưng thực tế, các xung đột vẫn chưa thể chấm dứt. Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân; chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng; BQT làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; chủ đầu tư và BQT trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan; BQL thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết…
Theo ông Thành, để tránh phát sinh xung đột tại các chung cư, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật”, nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như: thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án… Đồng thời, Cơ quan quản lý Nhà nước nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.
 |
| Một buổi đối thoại bất thành giữa chủ đầu tư dự án The Park Residence và cư dân tại UBND xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TPHCM. Ảnh: Hữu Thông. |
Các chủ đầu tư dự án cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao kinh phí bảo trì, các bên liên quan gồm Chủ đầu tư, BQT, BQL cần báo cáo việc thu - thi - số dư và việc sử dụng số dư (nếu có). Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đồng thời thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.
Bên cạnh đó, BQL cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư và/hoặc BQT, giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi và trách nhiệm của mình trong quá trình thực hiện các cam kết và thỏa thuận.
Mặt khác, việc ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý là xu thế tất yếu trong việc minh bạch, thông tin kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành tòa nhà chung cư hiện nay. Điều này đòi hỏi BQL phải là đơn vị khách quan có đủ năng lực chuyên môn, được chọn lựa nghiêm túc từ BQT để bảo đảm quyền lợi của tất cả các bên liên quan.
