Đủ quy định, tranh chấp vẫn nhiều và kéo dài
Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 4.422 nhà chung cư. Trong đó, có 2.467 chung cư cũ, 1.955 chung cư thương mại, tái định cư. Tại Hà Nội có 2.498 công trình gồm 1.579 chung cư cũ và 919 chung cư thương mại, TP. HCM có 1.440 chung cư, với 867 chung cư thương mại và 573 chung cư cũ.
Hiện, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý chung cư đã được ban hành tương đối đầy đủ, điều chỉnh hầu hết các hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Nhưng hết quý 1/2019, vẫn còn 458 chung cư tồn tại tranh chấp, khiếu nại kéo dài trong quá trình quản lý, sử dụng... liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị, đóng góp, bàn giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, thu chi tài chính, quy chế hoạt động của Ban quản trị - Bộ Xây dựng cho biết.
Tình trạng trục lợi quỹ bảo trì hiện nay đang diễn ra tại rất nhiều khu chung cư. Nhiều dự án đã bàn giao cho cư dân sử dụng, thành lập ban quản trị, nhưng chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao quỹ bảo trì, khiến cư dân bức xúc. Điển hình có thể kể đến như chung cư Eratown, chung cư Sunrise Trần Thái Tông…
Bên cạnh đó, việc thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư vẫn còn nhiều lỗ hổng. Việc chưa có quy định rõ ràng khiến nhiều phần tử xấu “đột nhập” vào đơn vị quản lý vận hành chung cư để trục lợi. Thực tế có những người tâm huyết thực sự, nhưng cũng có người muốn trở thành thành viên của ban quản trị với mục đích riêng.
Ngoải ra còn có vướng mắc liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chất lượng công trình; chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng, quy hoạch... cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung, riêng trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng. Các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chưa phù hợp, đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế.
Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng hiện đang tập hợp lấy ý kiến của các chuyên gia, bộ ngành liên quan... để thay thế Thông tư 02/2016/TT-BXD về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ngay trong năm 2019.
Đừng quản thêm "món" khác
Theo dự thảo của Bộ Xây dựng, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao hai bộ cho Ban quản trị. Bộ hồ sơ này gồm một số văn bản như bản vẽ hoàn công; lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình; thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng…
Dự thảo nêu rõ, Hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong 12 tháng kể từ ngày đưa vào sử dụng, có tối thiểu 50% căn hộ đã được bàn giao và bầu ra Ban quản trị. Nếu không đủ số người tham dự quy định thì vẫn tiến hành tổ chức họp hội nghị nhà chung cư và lấy ý kiến của các chủ sở hữu không tham dự hội nghị về các nội dung quy định của Luật Nhà ở.
Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày tổ chức cuộc họp theo quy định mà không đủ 50% đại diện chủ sở hữu tham gia họp và số người lấy ý kiến thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ đề nghị UBND cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định tại Quy chế.
Thành viên Ban quản trị sẽ được trả thù lao. Mức thù lao này do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
Cùng với đó, dự thảo cũng quy định về điều kiện, tiêu chuẩn thành viên Ban quản trị theo hướng: Hội nghị nhà chung cư khuyến khích những người có trình độ chuyên môn nhất định như xây dựng, tài chính, pháp luật… tham gia ứng cử thành viên Ban quản trị.
Đặc biệt, quy định về chủ tài khoản phí bảo trì chung cư phải theo hướng đồng chủ tài khoản. Theo đó, chủ tài khoản phải có từ 3-5 thành viên Ban quản trị, gồm 1 đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, do hội nghị nhà chung cư thông qua.
Mục tiêu đặt ra là mô hình tổ chức hoạt động của Ban quản trị bảo đảm hoạt động hiệu quả, khắc phục tình trạng trục lợi cá nhân.
Quy định về tỷ lệ biểu quyết của các thành viên Ban quản trị khi quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo hướng đối với trường hợp tỷ lệ phiếu là 50/50 thì theo phương án phiếu của Trưởng Ban quản trị.
Tuy nhiên, tại Dự thảo này, cơ quan soạn thảo đã mở rộng phạm vi điều chỉnh thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại và các công trình khác. Tức là đã trộn lẫn các chức năng bất động sản như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm…
Việc một Thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng lại mở rộng sang các bất động sản khác ngoài Luật xây dựng sẽ có nguy cơ tiềm tàng dẫn đến rối loạn Luật và không thể điều chỉnh hết. Ngoài ra, trường hợp không đủ 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham gia, hội nghị vẫn được tiến sẽ phần nào tạo điều kiện cho việc tổ chức hội nghị nhà chung cư diễn ra thuận lợi, dễ dàng hơn nhưng cũng “trao” thêm quyền cho chủ đầu tư, điều này có thể khiến quyền lợi của cư dân sẽ có nguy cơ bị ảnh hưởng và mâu thuẫn giữa cư dân - ban quản trị - chủ đầu tư ngày càng trầm trọng….
Thực tế cho thấy, trong khi Bộ Xây dựng đang trình xin ý kiến về dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thì các mâu thuẫn liên quan đến quản lý, vận hành chung cư vẫn diễn ra tại nhiều nơi, cư dân và chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung dẫn đến mâu thuẫn kéo dài và thiệt thòi thường rơi về phía người dân.
