Thị trường sốt nóng, ưu đãi “đóng băng”
Theo Bộ Xây dựng, tính đến tháng 5/2021, cả nước đã hoàn thành khoảng 250 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng hơn 100.000 căn.
Trong đó, có 214 dự án NOXH cho công nhân, quy mô sử dụng đất khoảng 600ha. 116 dự án trong số này đã hoàn thành, với diện tích đất hơn 250ha, về số lượng chỉ đủ bố trí cho khoảng 330.000 lao động.
Con số này mới chỉ đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó, Chính phủ đặt mục tiêu xây dựng 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội.
Theo liệu thống kê, nhu cầu về nhà ở giá thấp đang chiếm tới 70 - 80% tổng cầu trên thị trường. Nhưng 10 - 15 năm qua, giá nhà bình quân trên thị trường lại đang gia tăng nhanh chóng, ngày càng vượt xa thu nhập của đa số người lao động, có nơi gấp 20 lần.
Trong khi đó, nhu cầu của người dân đối với nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá thấp, đang ngày một tăng cao và cấp thiết hơn. Hàng chục triệu công nhân vẫn mơ giấc mơ có nhà, như là mong muốn cao nhất cho cả cuộc đời lao động.
Oái ăm là toàn bộ thất bại về chính sách nhà ở giá thấp ấy, lại diễn ra trong tình thế và trong giai đoạn thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh về nguồn cung, về giá, về số lượng dự án. Thậm chí, với nhà ở giá thấp, sự thụt lùi so với các loại hình bất động sản khác diễn ra ngay cả khi… được ưu đãi.
Thực tế, từ năm 2015, mức lãi suất cho vay ưu đãi phát triển nhà ở giá rẻ đã được Chính phủ quy định tại Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, là 4,8%/năm.
Tới tháng 4/2021, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Quyết định số 697/QĐ-NHNN về mức lãi suất vay vốn để mua, thuê mua NOXH, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Theo đó, lãi vay với nhà ở giá thấp nói chung tiếp tục giữ nguyên ở mức 4,8%/năm.
Từ giác độ khác thị trường, 6 năm liền lãi suất cho vay mua NOXH không thay đổi đã cho thấy việc phát triển loại hình nhà ở này không có có nhiều chuyển biến. Dù cũng trong thời gian ấy, thị trường bất động sản đã có nhiều thay đổi. Và dù lãi suất huy động và cho vay nói chung đã giảm mạnh, thì lãi cho vay đối với đầu tư nhà ở xã hội không thay đổi.
Cần nhắc lại, lãi suất đầu tư NOXH, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở là 4,8%/năm có thể là thấp so với mặt bằng lãi suất hiện nay, nhưng vẫn tiếp tục cao so với người lao động có thu nhập thấp. Đặc biệt, khi giá nhà ở nói chung đang tiếp tục tăng và hiện đã neo ở mặt bằng mới, cao hơn rất nhiều so với mức chỉ 2 năm trước đó.
Một cơ hội bị đánh cắp
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý 2/2021, tổng hợp từ 55/63 địa phương có báo cáo, chỉ có 3 dự án NOXH với 1.766 căn được cấp phép mới tại Đà Nẵng, Thanh Hóa và Lạng Sơn. Nhưng chỉ có 2 dự án với 264 căn đã hoàn thành tại Phú Thọ và Long An.
Ngoài ra, có 5 dự án với 1.855 căn hộ tại Hòa Bình, Lạng Sơn, Bắc Ninh, Hưng Yên và An Giang được các Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Còn lại, là 94 dự án với 123.085 căn đang triển khai, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội và Thanh Hóa.
Số dự án cấp mới hay đã hoàn thành ở mức cực thấp, số dự án được phép bán thấp không kém, còn lại phần lớn là những dự án triển khai do có chính sách ưu đãi trước đó… Thống kê này cho thấy chương trình nhà ở giá thấp, NOXH đang tiếp tục chậm so với các loại hình nhà ở khác, ngay cả khi đà tăng trưởng của các loại hình nhà ở này đã chậm lại trong dịch bệnh.
Cần phải nhắc thực tế, sau khi sử dụng hết gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển NOXH, thì các dự án nhà ở loại này lập tức... xì khói, không có nhiều dự án mới.
Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, căn hộ bình dân (có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2) tại các đô thị lớn rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. “Các dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2 đã tăng lên khoảng trên dưới 25 triệu đồng/m2” – báo cáo của Bộ Xây dựng nêu.
Nhà ở giá thấp đã ít, giá đang cao và lại đang tăng, nhưng ngay diện tích phát triển loại hình nhà ở này cũng liên tục bị lợi dụng. Chính xác hơn là đất phát triển nhà ở xã hội đã không có, mà khi có rồi thì lại bị chiếm dụng.
Theo quy định, các dự án ở thương mại phải dành 20% diện tích phải trả về nhà nước để xây dựng NOXH. Tuy nhiên, cũng là thực tế, diện tích này tại các dự án thường bị chiếm dụng, hay không được sử dụng hiệu quả.
Tình hình chiếm dụng công khai và phổ biến tới mức, Thanh tra Chính phủ và Chính phủ không ít lần yêu cầu chính quyền địa phương, hay cơ quan chức năng phải rà soát và có báo cáo cụ thể về tình hình sử dụng quỹ đất 20% này, cũng như các giải pháp xử lý nếu có vi phạm.
Tuy nhiên cho đến nay, thông tin về việc xử lý này là ít, nếu không nói là không có. Trong khi đó, không thiếu những dự án NOXH bỏ hoang và cũng có dự án bị bán sai đối tượng, hay không ít dự án bị đội giá bán... Lượng lớn người lao động thu nhập thấp vẫn phải chen chúc ở thuê trong những căn phòng trọ không đảm bảo, trong khi nhu cầu nhà ở của đối tượng này luôn cao.
Tất cả những thực tế này có nghĩa, định hướng chính sách phát triển NOXH đã không đúng như mong muốn và khả năng chi trả của công chúng.
Và vì thế, vấn đề đặt ra là chính sách phát triển NOXH đang phục vụ ai, nếu như đối tượng phục vụ của chính sách ấy – người lao động thu nhập thấp toàn xã hội – lại “không có cửa” tiếp cận nhà ở?
