Khó khả thi đề xuất nhà ở thương mại giá 20 triệu đồng/m2

(khoahocdoisong.vn) - Trước thông tin Bộ Xây dựng lên kế hoạch phát triển loại căn hộ thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2, đại diện HoREA cho rằng, để làm được điều này cần phải sửa luật. Vì theo khoản 1.a Điều 110, Luật Đất đai quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp, nhưng lại trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại…

Khó khả thi

Theo khảo sát từ Công ty Navigos trong năm 2019, giá nhà tại TPHCM và Hà Nội đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập của người dân. Khảo sát được tiến hành trên nhóm đối tượng có thu nhập ổn định từ mức thấp 72 triệu đồng tăng dần lên 264 triệu đồng/năm với nhu cầu cơ bản là căn hộ 2 phòng ngủ, trị giá 2 tỷ đồng.

Kết quả cho thấy, giá nhà cao hơn thu nhập nhóm sinh viên mới ra trường (bình quân khoảng 72 triệu đồng/năm) khoảng 28 lần. Đối với nhân viên có kinh nghiệm lâu năm, thu nhập bình quân 120 triệu đồng/năm, giá nhà tại TPHCM và Hà Nội cao gấp 17 lần. Đối với trưởng nhóm và giám sát có thu nhập trung bình 192 triệu đồng/năm, giá nhà trên thị trường cao gấp 10 lần thu nhập. Còn với cấp quản lý, trưởng phòng với thu nhập đạt 264 triệu đồng/năm, giá căn hộ trên thị trường vẫn cao gấp 7 lần thu nhập của nhóm này.

Ông Phạm Lam, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam, bổ sung giá căn hộ hạng C tại TPHCM là loại hình căn hộ bình dân nhưng cũng ở mức từ 25 - 36 triệu đồng/m2. Đáng nói, loại hình căn hộ này gần như “mất tích” khỏi thị trường. Giá bất động sản không ngừng leo thang đã khiến cơ hội sở hữu nhà ngày càng khó khăn với người trẻ có mức thu nhập từ 15 - 30 triệu đồng/tháng.

Để mua được nhà, người lao động có thu nhập bình quân 15 triệu đồng/tháng phải mất 20 năm mới tích lũy đủ tiền mua được căn hộ 1 phòng ngủ, với giá khoảng 1 tỷ đồng” - ông Lâm cho hay.

Thực tế cho thấy giá căn hộ liên tục bị đẩy lên cao bất thường, bất chấp giao dịch đang ngày càng đi xuống. Giá căn hộ ở TPHCM quá cao, những người có nhu cầu về nhà ở đã “dạt” về Bình Dương mua nhà. Tuy nhiên, mức giá ở địa phương này cũng đang cao ngất ngưởng, lên tới trên 30 triệu đồng/m2.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP địa ốc Phú Đông Group, cho rằng chỉ tính riêng hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM, cho dù được ưu đãi giảm tiền sử dụng đất, thuế... thì mức giá nhà thương mại 20 triệu đồng/m2 cũng khó khả thi.

Có 4 yếu tố cấu thành nên sản phẩm bất động sản thương mại gồm: tiền đất, xây dựng, tài chính và lợi nhuận kỳ vọng. Cái “rổ” 20 triệu đồng/m2 phải hội đủ 4 yếu tố này. “Tại sao tôi nói tại TPHCM và Hà Nội là không thể? Vì giá đất tại hai thành phố này hiện rất cao, cho dù là đất nông nghiệp, sau khi làm hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng, đóng tiền sử dụng đất rồi thì giá vẫn lên hơn 10 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá xây căn hộ bình thường hoàn thiện khoảng 11 - 12 triệu đồng/m2. Thứ 2 và 3 là tín dụng và thủ tục hành chính hiện nay khó đảm bảo cho nhà đầu tư làm nổi mức giá đó. Chẳng hạn, dự án vay 200 tỷ đồng, lãi vay trả 24 tỷ đồng mỗi năm. Thủ tục bị kéo dài 3 năm (là điều bình thường), doanh nghiệp mất 72 tỷ đồng tiền lãi cho ngân hàng. Chi phí này sẽ được cộng vào giá thành. Như vậy, trong 4 yếu tố cấu thành giá căn hộ thì nhà đầu tư chỉ có thể chủ động được 1 yếu tố là hạ mức lợi nhuận kỳ vọng. Chẳng hạn, trước đây lợi nhuận 30%, nay vì mục đích tốt đẹp, chỉ cộng thêm 10 - 15% thôi thì giá dưới 20 triệu đồng/m2 căn hộ cũng không thể” - ông Phúc khẳng định.

Tại TPHCM, cho dù được ưu đãi giảm tiền sử dụng đất, thuế… mức giá nhà thương mại 20 triệu đồng/m2 cũng khó khả thi.

Tại TPHCM, cho dù được ưu đãi giảm tiền sử dụng đất, thuế… mức giá nhà thương mại 20 triệu đồng/m2 cũng khó khả thi.

Muốn làm, phải sửa luật

Cũng theo ông Phúc, “đất tại Long An, Tiền Giang, Bình Phước… có thể làm được nhà thương mại giá đó. Làm nhà thương mại giá rẻ đi nữa, doanh nghiệp rất coi trọng thương hiệu của mình, nếu làm kiểu nhà thương mại như nhà ở xã hội chất lượng thấp lâu nay thì chắc chắn chúng tôi không tham gia cho dù được hưởng ưu đãi 50% tiền sử dụng đất” - ông Phúc bổ sung. Và cho rằng tiền sử dụng đất không ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản mà chính các chi phí làm dự án, chi phí lãi suất phải gánh trong quá trình nhà đầu tư chờ làm thủ tục mới đẩy giá nhà lên.

TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Ban Vật giá Chính phủ), cho rằng tùy thuộc giá đầu vào, tức tiền đất của nhà đầu tư mà cho ra mức giá thành 20 triệu đồng/m2 có khả thi hay không.

Dù vậy ông Nghĩa khẳng định: “Khó khả thi!” và dẫn chứng: Giả sử đất nông nghiệp mua với giá 1 triệu đồng/m2, san lấp mặt bằng xong, giá thành đội lên 3 triệu đồng/m2. Đóng 50% tiền sử dụng đất, lên 4,5 triệu đồng/m2. Nếu chỉ xây dựng 50% diện tích đất, giá thành đất đã lên 9 triệu đồng/m2, chưa tính chi phí cấp giấy phép, xây dựng, lãi vay...

“Nếu đất mua 10 triệu đồng/m2 ở vùng ven, giá thành căn hộ phải 30 - 40 triệu đồng/m2 mới có lãi. Đề xuất của Bộ Xây dựng rất đáng hoan nghênh, nhưng tôi e là khó khả thi nếu áp dụng đồng đều cho các tỉnh thành” - TS Lê Xuân Nghĩa nói.

Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng mức giá này không nên đánh đồng cho tất cả. Riêng với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1 mức giá trần trên 20 triệu đồng/m2 có thể cao hơn, nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/m2. Vì trong 63 tỉnh, thành có 2 đô thị đặc biệt và 22 đô thị loại 1, cần có cơ chế chính sách đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thực tiễn của các nhóm đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng: “Phát triển nhà thương mại giá thấp có thể làm được nếu như Chính phủ đưa vấn đề “làm nhà ở thương mại giá thấp” vào mục ưu tiên thứ 6, ngoài 5 lĩnh vực cho vay được hưởng tín dụng ưu đãi theo Thông tư 39/2016 của NHNN (nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp vừa và nhỏ, công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cao). Mức vay ưu đãi Bộ Xây dựng đưa ra 7 - 8%, chúng tôi đồng ý mức này vì mức hiện tại 9 - 10%”.

Về sửa đổi luật, đại diện HoREA nhận định tại khoản 1.a Điều 110, Luật Đất đai quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp, nhưng lại “trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”. Bên cạnh đó, Điều 16 Luật Đầu tư cũng chưa có cơ chế chính sách ưu đãi đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại giá thấp và kể cả dự án nhà ở xã hội. Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập DN chưa có chính sách miễn thuế đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp (kể cả chưa có ưu đãi thuế nhiều hơn đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê)… Thế nên, muốn đề xuất làm được nhà thương mại giá 20 triệu đồng/m2, các quy định trên phải được sửa đổi.

Theo Đời sống
Sá sùng giá rẻ bất ngờ?

Sá sùng giá rẻ bất ngờ?

Sá sùng có giá bán lên tới 5 triệu đồng/kg. Tuy nhiên thị trường hiện nay, loại hải sản quý hiếm này được rao bán tràn lan với giá rẻ bất ngờ.
back to top