Đó là thực tế đang xảy ra tại dự án: Dự án The Jade Ochird tại địa chỉ Chèm, Xuân Đỉnh, Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Dự án có Chủ đầu tư là Công ty CP BĐS Vimedimex và Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bạch Đằng TMC.
Pháp lý chưa đủ, rao bán vô tư?
Ngày 24/5/2018 UBND thành phố Hà Nội có Quyết Định số 2562/QĐ-UBND về Chủ trương đầu tư dự án. Theo đó chủ đầu tư dự án The Jade Ochird là liên danh Công ty CP BĐS Vimedimex và Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bạch Đằng TMC.
Về quy mô, tổng diện tích dự án khoảng 67.763,48m2 (bao gồm 49.667,1m2 đất xây dựng công trình và 18.096,38m2 đất xây dựng đường giao thông theo quy hoạch).
Theo ghi nhận, tại khu đất đã được quy hoạch, hiện vẫn là một bãi đất trống, chủ đầu tư quây kín xung quanh bằng hàng rào tôn. Không hề có dấu hiệu nào chứng tỏ đây là một công trình xây dựng.
 |
| Dự án đang được quây tôn kín, chưa hạ tầng nhưng đang được rao bán rầm rộ. |
Được biết, lực lượng chức năng quận Bắc Từ Liêm đã lập biên bản xử phạt về vi phạm hoạt động xây dựng và đình chỉ thi công dự án. Nguyên nhân, do chủ đầu tư chưa hoàn thiện về pháp lý.
Hiện trạng là vậy, nhưng thực tế nhiều trang web đang rầm rộ xuất hiện thông tin rao bán sản phẩm tại dự án The Jade Ochird. Nhiều sàn giao dịch BĐS đang công khai rao bán sản phẩm tại dự án này và huy động vốn dưới hình thức ký hợp đồng ký quỹ, đặt cọc giữ chỗ.
Theo quy định, tại khoản b, Điều 1 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp với cho thuê được thực hiện với điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
Bên cạnh đó, dự án cần phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải...
Do vậy, việc Chủ đầu tư rao bán theo kiểu đặt cọc, giữ chỗ trong thời điểm này, dường như đang đẩy rủi ro sang cho người mua nhà.
Pháp lý dở dang, rủi ro cho ngân hàng?
Như đã biết, ngày 24/5/2018 UBND thành phố Hà Nội mới ban hành Quyết Định số 2562/QĐ-UBND về chủ trương đầu tư dự án The Jade Ochird tại Chèm, Xuân Đỉnh, Bắc Từ Liêm. Tuy nhiên, đã xuất hiện thông tin dự án đã được chủ đầu tư mang đi thế chấp, từ... trước khi được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Cụ thể, ngày 23/10/2015, Công ty CP Bất động sản Vimedimex thế chấp dự án này với Ngân hàng TMCP Quốc dân theo hợp đồng số 001/15/HĐTC-DA/104-30-BĐSVIME.
Theo đó tài sản đảm bảo là: Toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng Liên danh Hợp tác đầu tư số 188/2014/HTLD/BĐTMC-VIMEDIMEX được ký kết giữa Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bạch Đằng TMC với Công ty CP Bất động sản Vimedimex, và các Phụ lục, Văn bản sửa đổi, bổ sung Hợp đồng Liên danh Hợp tác Đầu tư (nếu có) về việc hợp tác đầu tư dự án.
 |
| Tài liệu thế chấp ngân hàng của Ngân hàng TMCP Việt Á khi pháp lý dự án chưa hoàn thiện. |
Tới ngày 29/9/2016, Ngân hàng TMCP Việt Á nhận thế chấp toàn bộ dự án này với chủ đầu tư là Công ty CP Bất động sản Vimedimex tại hợp đồng số 505-058/16/VAB/TCQTSDA.
Theo đó, tài sản mang đi thế chấp lần này là: Toàn bộ các quyền tài sản của Bên bảo đảm được hưởng phát sinh từ Hợp đồng liên danh hợp tác đầu tư số 188/2014/HĐLD/BĐTMC-VIMEDIMEX ngày 20/11/2014 (V/v: đầu tư xây dựng dự án tổ hợp công trình căn hộ, văn phòng và công cộng); Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ/188/2014/HĐLD/BĐTMC-VIMEDIMEX ngày 20/11/2014 (V/v: Giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng và các vấn đề vốn góp, tài chính cho dự án); Phụ lục hợp đồng số 02/PLHĐ/188/2014/HĐLD/BĐTMC-VIMEDIMEX ngày 11/05/2015 (V/v: Giải phóng mặt bằng, huy động vốn đầu tư triển khai dự án); Phụ lục hợp đồng số 03/PLHĐ/188/2014/HĐLD/BĐTMC-VIMEDIMEX ngày 14/10/2015 (V/v: ủy quyền thế chấp dự án, ký hồ sơ ngân hàng) được ký kết giữa Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bạch Đằng TMC và Công ty cổ phần bất động sản Vimedimex.
Những tưởng, thế chấp thế là đủ, nhưng các ô đất G3-CC1, G2-CT1, G2-BT1, G5-BT2, G8-BT3 được chủ đầu tư liên tục “quay vòng” thế chấp Ngân hàng rút ra rồi lại thế chấp theo các năm và hợp đồng cụ thể như sau:
Hợp đồng số 505-015/17/VAB/TCQTSDA, ngày 29/12/2017;
Hợp đồng số 505-004/18/VAB/TCQTSDA ngày 05/05/2018;
Hợp đồng số 505-018/18/VAB/TCQTSDA ngày 28/12/2018;
Hợp đồng 505-019/18/VAB/TCQTSDA, ngày 29/12/2018;
Hợp đồng số 505-001/19/VAB/TCQTSDA, ngày 25/01/2019;
Hợp đồng số 505-011/19/VAB/TCQTSDA, ngày 25/07/2019.
Các hợp đồng nêu trên đều được thế chấp các ô đất tại Ngân hàng TMCP Việt Á, và được mô tả cụ thể như sau: Tài sản bao gồm các quyền và các tài sản thuộc Dự án đã có và sẽ hình thành trong tương lai như sau: Các khoản tiền, các khoản lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị quyền sử dụng đất và hạ tầng từ dự án;
Các khoản tiền, các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án;
Các khoản tiền, quyền đòi nợ/ các khoản phải thu phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, hợp tác kinh doanh, hợp đồng cho thuê cơ sở hạ tầng được chủ đầu tư ký kết theo quy định của pháp luật từ dự án.
Như đã dẫn ở trên, hiện tại, dự án này vẫn đang trong thời gian hoàn thiện pháp lý. Tức là về nguyên tắc, việc thế chấp và nhận thế chấp là chưa đủ điều kiện pháp lý để thực hiện.
Tuy nhiên, cần lưu ý tới thực tế, trong giai đoạn thủ tục, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng vẫn có những cách lách luật để cho chủ đầu tư vay, và giải tỏa áp lực về vốn ngay tại giai đoạn này. Và có thể, dự án The Jade Ochird của liên danh Công ty CP BĐS Vimedimex và Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bạch Đằng TMC cũng không là ngoại lệ. Đó cũng là nội dung báo KH&ĐS tiếp tục tìm hiểu và thông tin.
