“Đua” nhau đẩy giá
Cách đây chưa lâu, trên đường Tô Hiến Thành, quận 10, TPHCM dự án căn hộ Sunshine Continental của Tập đoàn Sunshine Group được tung ra thị trường với mức giá khoảng 120 triệu đồng/m2. Khi đó, thị trường bất động sản (BĐS) đã xôn xao bởi mức giá này cao quá sức tưởng tượng khi mà ngay cạnh đó một dự án khác đang chuẩn bị giao nhà, chất lượng cũng không hề thua kém nhưng giá chỉ khoảng 70 triệu đồng/m2.
Tương tự, cuối năm 2019, dự án HK Paris trên đường Lương Định Của, quận 2, TPHCM mở bán với giá bình quân khoảng 80 triệu đồng/m2, cao gần gấp đôi so với giá các dự án khác ở khu vực lân cận và ngang bằng với những căn hộ cao cấp ở khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Tại vùng ven đô, giá căn hộ cũng bị đẩy lên trời. Gần đây thị trường lên cơn sốt với việc Công ty AG mở bán một dự án căn hộ ở thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TPHCM với giá từ 30 - 35 triệu đồng/m2. Nhưng đây cũng chỉ là mức giá để truyền thông, thực tế giá khi tới tay người mua giá còn cộng thêm thuế và phí, tức khoảng gần 40 triệu đồng/m2. Có lẽ không ai tưởng tượng nổi giá căn hộ tại vùng ven lại lên tới mức này.
Theo ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty DKRA Việt Nam, trong vòng 5 năm qua, giá nhà đã tăng vọt. Cụ thể, năm 2015 giá căn hộ hạng A khoảng 45 triệu đồng/m2, nhưng năm 2019 khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2; căn hộ hạng B (căn hộ trung bình) giá khoảng 21 triệu đồng/m2 thì đến nay tăng lên bình quân khoảng 36 triệu đồng/m2 và căn hộ hạng C năm 2015 khoảng 16 triệu đồng/m2 thì nay đã lên 25 triệu đồng. Đối với phân khúc đất nền giá còn tăng mạnh hơn khi trong vòng 5 năm qua đã tăng hơn 100%, có chỗ tăng hơn 200%.
Đáng lưu ý, hiện phân khúc căn hộ hạng C gần như vắng bóng trên thị trường. Năm 2016 phân khúc căn hộ hạng C chiếm khoảng 30% thì đến năm 2018 còn khoảng 17%, đến tháng 9/2019 gần như biến mất khỏi thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho biết, ở phân khúc căn hộ bình dân, mức giá nhà hiện nay gấp 15 - 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, trong khi các nước giá nhà chỉ gấp 5 - 7 lần thu nhập. “Một căn hộ 2 phòng ngủ, có giá thấp, cũng nằm ở ngưỡng 2 tỷ đồng. Một đôi vợ chồng chỉ có một con, nếu có thu nhập 20 triệu đồng/tháng, mỗi tháng tằn tiện lắm tiết kiệm được 6 triệu đồng, thì việc mua nhà ở khó thành hiện thực” - ông Châu nhận định.
Nhà đầu tư hưởng lợi
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, trong cơ cấu giá thành 1m2 chung cư thì tiền đất chiếm khoảng 10%, nhà phố tiền đất khoảng 30%, biệt thự chi phí đất khoảng 50%. Trong khi đó, chi phí xây dựng đối với chung cư chiếm khoảng 65%, chi phí tài chính chiếm khoảng 10%.
Lãnh đạo một công ty BĐS cho biết, chi phí xây dựng 1m2 khoảng 13 triệu đồng, chi phí mềm (pháp lý, marketing, bán hàng...) khoảng 6 triệu đồng/m2, chi phí đất khoảng 7 triệu đồng/m2, tính ra khoảng 26 triệu đồng/m2, chủ đầu tư bán giá từ 30 - 33 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi mét vuông chủ đầu tư lời từ 4 - 7 triệu đồng, nhân với hàng trăm ngàn mét vuông mỗi dự án, lợi nhuận sẽ rất lớn. Thế nhưng tìm kiếm căn hộ giá 30 triệu đồng/m2 hiện nay là rất hiếm, giá thấp nhất 32 - 33 triệu đồng, căn hộ cao cấp 70 - 80 triệu đồng/m2.
Theo báo cáo của Sở TN-MT mới đây, so với tổng thu ngân sách địa phương giai đoạn 2016-2020, thu từ đất chỉ chiếm 3-5% tổng thu ngân sách địa phương. Năm 2019, dự tính chỉ thu được khoảng 11.000 tỷ đồng, trong khi năm 2016 còn thu được 17.100 tỷ đồng. Điều này ngược lại khi so sánh với các nước công nghiệp phát triển, nguồn thu từ đất chiếm 50-90% tổng thu ngân sách địa phương, tạo nên nguồn lực rất lớn cho nâng cấp hạ tầng và dịch vụ công cộng tại đô thị. Vậy tiền đó đi đâu?
Thống kê sơ bộ trên sàn chứng khoán TPHCM cho thấy, năm 2019, chỉ riêng 5 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu có trụ sở tại TPHCM đã công bố tổng lợi nhuận sau thuế gần 5.000 tỷ đồng. Đó là chưa kể rất nhiều doanh nghiệp không niêm yết nhưng sở hữu quỹ đất khổng lồ, chiếm thị phần khá lớn trên thị trường, như chủ đầu tư khu đô thị Phú Mỹ Hưng là một ví dụ.
Doanh nghiệp lợi nhuận cao, trong khi ngân sách thu ít, cũng xem như một “thất thoát” nguồn thu từ đất.
Lỗ hổng lớn nhất hiện nay trên thị trường bất động sản chính là thuế. Phổ biến nhất là thông đồng với nhau trốn thuế khi giao dịch nhà đất. Hiện nay, giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, thuế thu lớn nhất là thu nhập cá nhân với mức 2% trên tổng giá trị giao dịch. Trên thực tế giá đất đã tăng gấp nhiều lần, nhưng khi khai thuế vẫn theo mốc cũ, nên mức đóng thuế thấp. Đây chính là vấn đề nghiêm trọng, là lỗ hổng cho giới đầu cơ tung hoành
Vì khi nhà đất mua bán qua lại, giá tăng lên nhiều lần, nhưng mức khai đóng thuế vẫn như cũ, đương nhiên lợi nhuận vào túi nhà đầu cơ. Bên cạnh đó, dư luận đang “râm ran” về việc trốn thuế của các doanh nghiệp địa ốc rằng chủ đầu tư ký 2 hợp đồng với người mua, một hợp đồng chính thức để khai thuế thì giá thấp, còn hợp đồng kia thì không đóng thuế, nhưng người mua phải nộp đủ số tiền...
Nhìn chung, việc phát triển thị trường bất động sản đã đóng góp cực lớn cho nền kinh tế, phát triển xã hội, nhưng với tình trạng “thả lỏng” như hiện nay, giá leo thang liên tục sẽ làm nguồn lợi quốc gia suy kiệt, ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc tổ chức nhà ở cho người nghèo, cũng như việc giải phóng mặt bằng để chỉnh trang, phát triển hạ tầng.
Đất đai là nguồn lực đặc biệt hữu hạn, Nhà nước cần có một chính sách tổng thể, minh bạch từ quy hoạch, chấp thuận đầu tư, cho đến hệ thống thuế. Thị trường chỉ phát triển lành mạnh khi cơ bản được triệt tiêu vấn nạn đầu cơ, lúc đó mới đi đúng quỹ đạo mà các nước phát triển trên thế giới đang làm: nguồn thu từ đất sẽ đóng góp to lớn cho sự phát triển kinh tế, giải quyết an sinh xã hội.
