Nhiều khách sạn rao bán, giá giảm sâu
Theo thông tin từ Sở Du lịch Hà Nội, trong 5 tháng đầu năm, lượng khách du lịch nội địa đến Hà Nội ước đạt 2,89 triệu lượt khách, giảm 6,7% so với cùng kỳ năm 2020, tổng thu đạt 8,1 nghìn tỷ đồng, giảm 50,7% so với cùng kỳ năm trước. Nếu chỉ tính riêng tháng 5/2021, khách du lịch nội địa ước đón 115.000 lượt khách, giảm 53,3% so với cùng kỳ năm 2020. Tổng thu từ khách du lịch nội địa ước đạt 322 tỷ đồng, giảm 60,3% so với cùng kỳ năm trước.
Do chưa mở cửa đón khách du lịch quốc tế, người nước ngoài đến Hà Nội trong thời gian này chủ yếu là chuyên gia, người lao động lưu lại làm việc tại các địa phương. Hiện tình hình dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp, khả năng phục hồi của thị trường du lịch và khách sạn dự báo sẽ còn gặp nhiều khó khăn.
Tại Nha Trang, hàng loạt chủ đã phải rao bán khách sạn, với mức giá từ 20 tỷ đồng đến 200 - 300 tỷ đồng. Trong đó nhóm khách sạn được rao bán nhiều nhất dao động từ 30 - 70 tỷ đồng. Trên các trục đường chính của thành phố như Hùng Vương, Trần Phú, Trần Quang Khải, Dã Tượng, Phạm Văn Đồng, Nguyễn Thiện Thuật, Nguyễn Biểu… nhiều khách sạn được rao bán. Cụ thể, một khách sạn quy mô 9 tầng, 51 phòng kinh doanh trên đường Hoàng Văn Thụ, TP Nha Trang rao bán với giá 140 tỷ đồng. Hay một khách sạn khác quy mô 7 tầng, với 19 phòng nằm trên đường Nguyễn Thị Minh Khai được rao bán giá 30 tỷ đồng… trên diễn đàn "alonhadat".
Tương tự, tại TPHCM thời gian gần đây, hàng loạt khách sạn cũng rao bán, đơn cử trên đường Nguyễn Thái Bình rao bán một khách sạn có tổng diện tích 5.000m2, giá 200 tỷ đồng. Trên đường Cộng Hoà rao bán khách sạn có diện tích 140m2, giá 56 tỷ đồng. Hay tổ hợp khách sạn và nhà hàng 4 sao trên đường Nguyễn Văn Trỗi rao bán khách sạn 330m2 giá 128 tỷ đồng…
Nhiều chuỗi khách sạn tên tuổi do các tập đoàn nước ngoài điều hành mặc dù không rao bán nhưng công suất thuê phòng đều giảm đáng kể. Cụ thể, công suất thuê quý 1/2021 là 17%, giảm 31 điểm % theo năm. Giá phòng trung bình là 62USD/phòng/đêm, giảm 20% theo năm. Do phụ thuộc lớn vào nguồn khách doanh nghiệp và quốc tế, phân khúc 5 sao bị ảnh hưởng nhiều nhất, với giá phòng giảm 30% theo năm và công suất giảm 35 điểm phần trăm theo năm.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, đơn vị chuyên môi giới cho các thương vụ M&A ngành địa ốc cho biết, trường hợp xấu đang xảy ra là rất nhiều khách sạn phải rao bán với giá thấp, đặc biệt các khách sạn 2 - 3 sao của các cá nhân, hộ gia đình. Từ khi dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4, lượng khách sạn có nhu cầu bán đã tăng 20 - 30% so với năm trước. Ông Cần đang có nhiều khách hàng ở Đà Nẵng, Mũi Né, Nha Trang… cần bán khách sạn với giá giảm sâu, có nơi giảm 30%, tuy nhiên khách mua không có nhiều.
 |
| Một căn nhà phố hoạt động theo mô hình khách sạn - căn hộ dịch vụ tại phố Hàn Quốc, quận 7, thuộc khu Phú Mỹ Hưng đang đóng cửa tìm khách thuê hoặc rao bán. |
Trở ngại trong hoạt động M&A
Theo ông Gasparotti, giám đốc Savills Hotels APAC, trở ngại chính đối với M&A không phải là nhu cầu mua tài sản thấp, mà là nguồn khách sạn có chất lượng và sẵn sàng cho các hoạt động M&A hiện tại còn hạn chế. “Xây dựng một khu nghỉ dưỡng hoặc khách sạn chất lượng cao phức tạp hơn nhiều so với các tài sản bất động sản khác” - ông Gasparotti cho biết.
Cũng theo ông Gasparotti, hiện có rất ít nhà phát triển trong nước có thể thực sự cung cấp một sản phẩm đủ sức thu hút các nhà đầu tư quốc tế. Ngoài ra, vị trí của khách sạn cũng rất quan trọng, đi kèm với đó là chất lượng xây dựng, thiết kế, chức năng, định vị phân khúc và dịch vụ quản lý. Ông Gasparotti lưu ý, nhiều khách sạn quy mô vừa và nhỏ ở Việt Nam đang rao bán với giá thấp hơn nhiều so với trước kia, nhưng rất ít trong số đó được giao dịch thành công. Các khách sạn nhỏ hơn cũng không thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư quốc tế, trừ khi là cả một danh mục đầu tư phong phú được đưa ra chào bán, với một chủ sở hữu duy nhất cho cả danh mục này.
Tương tự, bà Meir Tlebalde, Phó Giám đốc Bộ phận tư vấn giao dịch và M&A, Công ty TNHH Tư vấn và Thuế KPMG cũng cho rằng, nhiều chủ khách sạn vẫn đang kỳ vọng có thể bán khách sạn của họ với giá cao, bất chấp thực tế là Covid-19 đã làm suy giảm sức hấp dẫn và triển vọng của ngành khách sạn.
“Nhiều chủ khách sạn đã cố gắng giảm thiểu chi phí vận hành cũng như các khoản đầu tư và chờ bán tài sản với giá tốt hơn. Song, khi các chủ khách sạn chịu thiệt hại nặng nề do áp lực tài chính lớn, họ có thể phá sản và trong nhiều trường hợp thậm chí bị ngân hàng siết nợ. Điều này sẽ dẫn đến một viễn cảnh tồi hơn là họ không thể tìm được cơ hội bán với giá tốt” - bà Meir Tlebalde nói.
Theo bà Meir Tlebalde, bên cạnh việc xem xét một số yếu tố cơ bản, bao gồm thương hiệu, khả năng mở rộng và vị trí chiến lược, các nhà môi giới tại Việt Nam cũng cần hiểu rõ quan điểm của người mua sẽ ảnh hưởng đáng kể đến thương vụ, bao gồm điều kiện đầu tư, cơ cấu hoạt động, quyền sử dụng đất, triển khai dự án, tài chính, chi phí vốn và cuối cùng là mức độ tuân thủ các hoạt động đóng thuế của chủ cũ.
Các chủ khách sạn sử dụng đòn bẩy tài chính cao nên cân nhắc đưa ra mức giá bán phù hợp dựa trên tình hình hiện tại, thay vì kỳ vọng giá quá cao như trước dịch... để có thể bán được tài sản với mức giá phù hợp, trước khi việc kinh doanh trở nên tồi tệ hơn. Đối với các chủ khách sạn có khả năng tài chính mạnh thì nên tận dụng lợi ích của giai đoạn đặc biệt này như một cơ hội tích cực, tạm thời đóng cửa để tiến hành tái cấu trúc tổ chức, nâng cấp đổi mới thiết kế và đào tạo đội ngũ, xem xét lại chiến lược tiếp thị, tối ưu hóa việc giảm chi phí và cải thiện vốn lưu động.
