Nhiều dự án “tung chiêu” lách luật
Cách đây chưa lâu, 500 khách hàng tố cáo chủ đầu tư dự án chung cư Asa Light huy động vốn trái phép khi chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Đây là dự án do Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận 8 làm chủ đầu tư, và Công ty TNHH Sản xuất thương mại dịch vụ Thái Bảo là đơn vị phát triển.
Thực chất, Asa Light là dự án xây dựng chung cư cao tầng phục vụ chương trình tái định cư cho người dân bị giải tỏa bởi các dự án chỉnh trang đô thị, nhà ở trên kênh, rạch tại địa bàn quận 8. Tuy nhiên, Công ty TNHH Sản xuất thương mại dịch vụ Thái Bảo lại ký hợp đồng mua bán không đúng đối tượng để huy động vốn.
Kết luận thanh tra của Thanh tra TPHCM sau đó cũng chỉ rõ Công ty TNHH Sản xuất thương mại dịch vụ Thái Bảo đã tổ chức huy động vốn trái quy định tại dự án được xây dựng với mục đích tái định cư. Qua đó huy động sai phép 234 tỷ đồng, gây ra nhiều bức xúc dẫn đến khiếu nại, tố cáo.
Do đó, Chánh Thanh tra TPHCM kiến nghị và được Chủ tịch UBND TPHCM kết luận chỉ đạo giao Chủ tịch UBND quận 8 tổ chức kiểm điểm đối với những tập thể, cá nhân có thiếu sót, hạn chế như đã nêu tại Kết luận thanh tra… Đồng thời, chỉ đạo Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 8 rà soát, xem xét, kiến nghị xử lý trách nhiệm (nếu có) đối với các tập thể, cá nhân liên quan đến việc huy động vốn không đúng quy định tại dự án chung cư Asa Light. Tham mưu UBND quận 8 trình UBND TPHCM hướng giải quyết đối với dự án xây dựng dở dang do công ty làm chủ đầu tư.
Mới đây, dù dự án Masteri Lumière Riverside không có tên trong danh sách đủ điều kiện huy động vốn do Sở Xây dựng TPHCM công bố. Tuy nhiên, một số nhân viên môi giới cho biết đã có khách đặt mua hàng trăm căn hộ trong 2 đợt mở bán vừa qua.
Thậm chí khách đăng ký qua trang web của dự án này còn được giới thiệu tỉ mỉ, với giá trung bình lên gần 100 triệu đồng/m2. Khách được “đặt tiền giữ chỗ” 200 triệu đồng, đến khi ký hợp đồng sẽ thanh toán 30%. Dự kiến 6 tháng sau khi ký hợp đồng đặt cọc sẽ ký hợp đồng mua bán (khi dự án đủ điều kiện bán hàng)...
Theo phân tích của các chuyên gia về BĐS, chủ đầu tư đã “lách luật” để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện bán hàng, gây rủi ro cho người mua nhà. Các sản phẩm bất động sản chưa đủ điều kiện mà chủ đầu tư lại hợp tác với sàn giao dịch để ký hợp đồng với khách hàng. Bản chất là bán tài sản hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện nhưng núp dưới bóng “đặt cọc giữ quyền mua”.
Một lãnh đạo công ty BĐS (đề nghị giấu tên) xác nhận thực tế, doanh nghiệp biết việc bán này có những rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. Nhưng vẫn tiến hành do quá sốt ruột vì đã tốn nhiều chi phí để mua và đầu tư cho dự án, chịu sức ép lớn từ lãi suất, chi phí cơ hội, trong khi thủ tục pháp lý hoàn thành quá chậm chạp.
Bộ Công Thương cảnh báo
Mới đây, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) đưa ra những lưu ý đối với những người tiêu dùng khi ký kết thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ chung cư.
Cơ quan này dẫn thông tin tổng hợp từ Bộ Xây dựng về số lượng dự án và căn hộ thương mại trong quý 1/2021 cho thấy, trên cả nước có 88 dự án với 26.019 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thực tế ghi nhận không ít kênh môi giới (nhận là kênh môi giới của chủ đầu tư) hoặc trực tiếp các chủ đầu tư đã giới thiệu và nhận các khoản tiền cọc trước của khách đối với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết, hình thức nhận đặt cọc từ một tờ giấy đơn giản chỉ ghi nhận số tiền đặt cọc đến những văn bản chi tiết hơn như hợp đồng đặt cọc hay văn bản thỏa thuận về việc cung cấp các dịch vụ liên quan đến tư vấn, đăng ký mua căn hộ chung cư. Khoản đặt cọc từ vài chục triệu đến những khoản lớn hơn gấp nhiều lần.
Liên quan đến các giao dịch đặt cọc mua bán căn hộ chung cư, người dân cần tìm hiểu rõ địa vị pháp lý của bên nhận đặt cọc, bên bán hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư. Ngoài thông tin do bên nhận đặt cọc/bên bán hàng cung cấp, cần đề nghị cung cấp các giấy tờ chứng minh cũng như kiểm tra lại thông tin từ kênh chủ đầu tư.
Ngoài các thông tin quảng cáo từ bên nhận đặt cọc, bên bán hàng, người dân cần tìm hiểu các thông tin chính thức về dự án và căn hộ từ kênh chủ đầu tư và từ các hồ sơ pháp lý tùy từng giai đoạn. Không vội vàng đặt cọc dựa trên những thông tin một chiều do các đơn vị trung gian cung cấp.
Đồng thời, yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng mua bán của chủ đầu tư và đính kèm nó làm một phần không tách rời của giấy tờ đặt cọc.
Trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thiện dự thảo hợp đồng mua bán, cần yêu cầu quy định những nội dung tối thiểu sau trong giấy tờ đặt cọc: Mục đích của việc đặt cọc; ấn định thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư; các điều kiện đối với chủ đầu tư và dự án tại thời điểm ký kết hợp đồng như dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, người dân cần nghiên cứu kỹ nội dung của giấy tờ đặt cọc để đảm bảo chế tài xử lý vi phạm của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đã được quy định rõ ràng.
Đặc biệt, cân nhắc thật kỹ trong trường hợp có các nội dung bất lợi về xử lý vi phạm hợp đồng của các bên, như không cho phép bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng hay chế tài đối với bên đặt cọc nặng hơn.
