Chủ đầu tư không đủ năng lực?
Trước đó, ngày 21/11/2016 Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội có Quyết định số 6978/QĐ-QHKT, phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu chức năng đô thị Golden Palace A tỷ lệ 1/500. Tới ngày 30/11/2016, UBND TP Hà Nội có quyết định số 6606/QĐ-UBND phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án này.
Theo đó, dự án có tổng diện tích đất cây xanh đô thị 144.140m2, đất trường trung học phổ thông có diện tích khoảng 8.000m2, tầng cao tối đa 05 tầng, đất trường mầm non có diện tích khoảng 3.256m2, tầng cao tối đa 03 tầng, đất trường trung học cơ sở có diện tích khoảng 4.500m2, tầng cao tối đa 05 tầng.
Về đất nhà ở thấp tầng có tổng diện tích khoảng 10.477m2, tổng diện tích sàn 17.702m2, cao tối đa 04 tầng. Diện tích đất hỗn hợp gồm 2 phân khu. Phân khu HH1 có diện tích đất khoảng 13.172m2, tổng diện tích sàn 174.906m2, quy mô dân số 3.330 người; Phân khu HH2 có diện tích đất khoảng 15.410m2, tổng diện tích sàn 145.230m2, quy mô dân số 2628 người, cao tối đa 44 tầng.
Tiếp đó, ngày 20/02/2017 UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 1208/QĐ-UBND. Sau đó, dự án được giao đất theo Quyết định số 1583/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ngày 03/04/2018. Đến ngày 28/12/2018, dự án được cấp giấy phép xây dựng số 119/GP-SXD. Riêng tòa Chung cư cao tầng HH2-1 được Cục Quản lý Hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng thẩm định theo văn bản 781/HĐXD-QLKT ngày 14/12/2018.
 |
| Dự án The Matrix One vẫn tiếp tục thi công khi Đánh giá tác động môi trường đã hết hạn và chưa được cấp mới. |
Tháng 1/2019, chủ đầu tư tiến hành khởi công dự án. Nhưng, điều đáng bàn là, tại thời điểm đó, thời hạn tại quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án chỉ còn lại khoảng 5 tháng (thời hạn vào ngày 1/5/2019). Sau thời điểm này, nếu chủ đầu tư vẫn tiến hành thi công sẽ vi phạm vào điểm vi phạm Luật Bảo vệ Môi trường.
Theo quy định tại Điều 15, Nghị định 40/2019/NĐ-CP, đối với dự án đầu tư xây dựng công trình, việc không triển khai dự án trong thời hạn 24 tháng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 20 Luật Bảo vệ môi trường. Chủ dự án không triển khai thực hiện hạng mục nào trong giai đoạn thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng phải lập lại báo cáo đánh giá tác động môi trường thì mới được triển khai thi công.
Đến thời điểm hiện tại, quyết định đánh giá tác động môi trường mới vẫn chưa được UBND TP Hà Nôi ký ban hành. Trong khi đây là một trong những điều kiện cần để dự án có thể tiếp tục thi công đúng pháp luật.
Câu hỏi đặt ra là, vì sao chủ đầu tư lại chậm trễ xin cấp lại điều kiện cần này? Có thể giải thích rằng, chủ đầu tư không đủ năng lực để tiếp tục thực hiện dự án ở giai đoạn tiếp theo, hoặc muốn chuyển nhượng một phần dự án này.
Thực tế, ngày 24/12/2018, chủ đầu tư đã mang toàn bộ dự án này đi thế chấp tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng, theo hợp đồng số 1118/HDTC/QTS/VPB-MAILINH. Sau đó, hợp đồng thế chấp trên được thay đổi bằng hợp đồng thế chấp số 0918/HĐTC/VPB-MAILINH ngày 30/1/2019, cùng tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng.
Không lâu sau đó, chủ đầu tư "bắt tay" với tập đoàn MIK Group. Trong đó MIK Group đóng vai trò là doanh nghiệp phát triển dự án này.
Cẩn trọng khi ký hợp đồng mua nhà với MIK Group
Như đã nêu trên, tháng 11/2019, MIK Group công bố kế hoạch phát triển dự án Golden Palace A, nay đã mang tên thương mại là The Matrix One. Vậy vai trò của MIK Group là gì? khách hàng cần thận trọng như thế nào khi ký hợp đồng mua nhà tại dự án này?
Doanh nghiệp phát triển dự án không phải là mô hình mới xuất hiện tại Việt Nam và MIK Group lại càng không là một trong những doanh nghiệp mới tham gia làm doanh nghiệp dự án.
Thực tế là, MIK Group - doanh nghiệp được cho là có liên quan tới những cổ đông, lãnh đạo của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - thường "chọn" tham gia các dự án nằm ở vị trí đắc địa, đã đầy đủ toàn bộ hoặc một phần pháp lý, nhưng chủ đầu tư không đủ tiềm lực để triển khai tiếp, hoặc muốn chuyển nhượng.
 |
| Dự án The Matrix One - MIK Group chỉ là doanh nghiệp phát triển dự án không phải là Chủ đầu tư mới dự án. |
Với các dự án này, MIK Group cũng không nhiệt tình mua lại. Bởi việc chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thường phức tạp và mất thời gian. Hình thức MIK Group thường chọn là "hợp đồng hợp tác" để đóng vai trò doanh nghiệp phát triển dự án.
Theo đó, MIK Group sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát quá trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về truyền thông cho dự án…
Nhưng chính vì thế, về bản chất MIK Group vẫn không phải là chủ đầu tư thực sự của dự án này. Mà, doanh nghiệp này chỉ tham gia phát triển dự án trên cơ sở “hợp đồng hợp tác”. Tuy nhiên, khi MIK xưng danh “đơn vị phát triển dự án”, thì vẫn có thể làm nhiều người mua nhầm lẫn, tưởng rằng đây là chủ đầu tư mới của dự án.
Việc nhầm lẫn đó, đương nhiên là rủi ro tiềm tàng với khách hàng. Bởi thực tế, MIK Group và Công ty CP đầu tư Mai Linh không có sự chuyển nhượng dự án. Có nghĩa, chủ đầu tư thực sự là Công ty CP đầu tư Mai Linh mới có đủ vai trò pháp lý tại dự án, tức là đủ tư cách pháp lý để ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
Trong trường hợp hợp đồng giữa MIK Group và Công ty CP đầu tư Mai Linh không có những quy định khác về trách nhiệm cụ thể, khi khách hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp phát triển dự án, đương nhiên dòng tiền sẽ chảy về MIK Group. Nhưng, khi xảy ra tranh chấp với khách hàng, trách nhiệm pháp lý cuối cùng vẫn thuộc chủ đầu tư.
Trên thực tế, có thể chủ đầu tư chỉ còn tồn tại cái tên về hình thức, không có thực quyền tại dự án. Do vậy, khách hàng của dự án sẽ rất rủi ro trong đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình, kể cả khi kiện ra tòa.
Vậy, thực tế MIK Group đã bắt tay với Công ty CP đầu tư Mai Linh như thế nào? Phần dự án nào do MIK Group đang phát triển, Công ty CP đầu tư Mai Linh đang giữ lại cho mình phần dự án nào?
Đó chính là nội dung Báo KH&ĐS sẽ tiếp tục tìm hiểu.
