Giá càng cao càng… đúng?
Những ngày qua, dư luận có nhiều ý kiến trái chiều sau kết quả trúng đấu giá 4 lô đất “vàng” với tổng diện tích hơn 30.000m2 tại khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được bán thành công với số tiền kỷ lục, hơn 37.000 tỷ đồng.
Đáng chú ý, trong 4 lô đất này, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất ký hiệu 3-12 có diện tích với 10.059,7m2 với giá là 24.500 tỷ đồng.
Có ý kiến cho rằng, giá đất tăng thẳng đứng gấp 8 lần sẽ triệt tiêu sức hấp dẫn của Thủ Thiêm, trì hoãn quá trình phát triển của đô thị mới và khiến nơi này bị lũng đoạn giá.
Cũng có ý kiến nói rằng, việc bỏ giá thầu cao ngất ngưởng phản ánh kỳ vọng của doanh nghiệp trong tương lai khi Thủ Thiêm phát triển thành đô thị mới hay trung tâm tài chính của cả nước và khu vực.
Mức giá mỗi mét vuông đất lên đến hàng trăm triệu đồng, thậm chí vài tỷ đồng cũng có thể cho là cao so với hiện tại, nhưng lại chấp nhận được với doanh nghiệp khi mà rất khó tìm được khu đất rộng lớn ở vị trí đắc địa có sẵn hạ tầng kỹ thuật, pháp lý rõ ràng…
Đặc biệt, họ không phải trải qua công tác đền bù giải tỏa thường gặp rất nhiều trở ngại. Khu vực này có giá đất cao như vậy chắc hẳn hướng đến cung cấp dịch vụ cao cấp, đắt đỏ.
Chia sẻ với phóng viên Khoa học và Đời sống về vấn đề nêu trên, TS Trương Trọng Hiểu, Phó Trưởng phòng Sau đại học và Khoa học Công nghệ, Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TPHCM) cho biết, cuộc đấu giá thành công là cuộc đấu giá tìm ra người mua hàng với mức giá cao nhất có thể.
Về phía người tham gia đấu giá và chiến thắng ở phiên đấu giá với mức giá cao nhất phản ánh rằng với họ giá trị lô đất sẽ tương ứng, hoặc thậm chí là cao hơn số tiền mà họ đã bỏ ra để có được lô đất đó.
Việc thắng đấu giá với mức giá cao hơn mức giá khởi điểm vì vậy không thật sự quan trọng, vì mức giá cuối cùng mới là mức giá phản ánh giá trị thật sự của lô đất, đặc biệt là chỉ có người bỏ giá cao mới có thể hiểu được điều đó.
Coi chừng vỡ mộng
Cũng theo TS Trương Trọng Hiểu, nếu tính theo đơn vị m2 thì quả thật đây là mức giá rất cao. Nhưng có hai điều quan trọng cần được lưu ý. Thứ nhất, đây là diện tích đất được đấu giá theo “lô” và người chủ mới (thắng đấu giá) chắc chắn sẽ khai thác và sử dụng theo “khối” đất đó. Thứ hai, nhà đầu tư tham gia đấu giá đất không phải chỉ để kinh doanh đất (hay quyền sử dụng đất).
Chắc hẳn, họ sẽ có phương án tiếp tục đầu tư để tạo ra giá trị giá tăng mới trong quá trình khai thác đất đó để tạo nguồn thu bù chi và kiếm lời.
Có thể hình dung về điều này đối với khu nhà tái định cư còn thừa mà thành phố đang quản lý trong khu vực liền kề. Đã mấy lần tổ chức đấu giá khu nhà này nhưng vẫn không tìm được chủ mới, thậm chí là ế ẩm.
Khác với các lô đất hiện thời, khu đất có nhà tái định cư không phải là lô đất trống để nhà đầu tư dễ dàng tiếp tục đầu tư, tạo ra nhiều giá trị gia tăng mới.
Phiên đấu giá tìm được nhà đầu tư có thể thắng đấu giá với giá cao còn cho thấy cuộc đấu giá đã đạt được mục đích là có thể chuyển giao tài sản (đất/quyền sử dụng đất) đến người có thể sử dụng và khai thác tài sản hiệu quả nhất.
Tuy nhiên, tất cả mọi thứ ở thời điểm hiện tại đều là lý thuyết. Khi tiền chưa chuyển đủ vào tài khoản của bên đấu giá thì đồng nghĩa mọi thứ có thể… dừng lại. Bên đấu giá có thể hưởng khoản tiền “phạt” nhưng rõ ràng đó không phải là mục đích của cuộc đấu giá.
Điều đáng nói hơn là, mức giá thắng đấu giá đối với lô đất chỉ là giá của một giao dịch và đối với một lô đất. Đó không phải là mặt bằng giá chung. Hay nói cách khác, đó không phải là giá thị trường và không có tính phổ biến.
Ý đồ, mức độ và năng lực khai thác để gia tăng giá trị đối với lô đất là mang tính cá biệt. Đặc biệt, như đã nói, đó là giá theo “lô”, khác hoàn toàn với giá theo m2, vài chục hay vài trăm m2. Cho nên, các nhà đầu tư khác nhìn mức giá đó mà “đu” theo thì có thể sẽ vỡ mộng hoặc đứt gánh giữa đường.
“Nhưng cho dù như vậy, tôi tin chắc rằng, mức giá này sẽ có tác động ít nhiều lên thị trường nhà đất trong cùng khu vực. Nhưng nếu đã tham gia cuộc chơi mà một ai đó không thật sự tỉnh táo thì đành phải nhận trái đắng” - TS Trương Trọng Hiểu nói.
Mới đây, sau một số trường hợp trúng đấu giá cao bất thường, Thủ tướng đã ban hành Công điện 1767 về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Thủ tướng chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn.
Việc rà soát phải đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch và kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm. Các địa phương phải ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi…
