Sụt giảm ở nhiều phân khúc
Theo Công ty CP DKRA Việt Nam, trong năm 2020, thị trường bất động sản Đà Nẵng đón nhận 2 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 183 nền, chỉ bằng 3% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 57% (104 nền), tương đương gần 2% lượng tiêu thụ năm 2019. Nhìn chung, nguồn cung và lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đều giảm mạnh trong năm 2020. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở quận Liên Chiểu và quận Ngũ Hành Sơn.
Hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp kém sôi động, tính thanh khoản thấp. Giá thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình khoảng 5 - 10%. Riêng một số trường hợp người bán cần thu hồi vốn gấp ở các dự án thuộc khu đô thị Tây Bắc (quận Liên Chiểu) hoặc khu đô thị Nam Hòa Xuân (quận Ngũ Hành Sơn), mức giảm giá thứ cấp có thể lên đến 15 - 20%.
Ở thị trường căn hộ, Đà Nẵng tiếp tục ghi nhận sự khan hiếm. Trong năm 2020, toàn thị trường đón nhận nguồn cung căn hộ mới đến từ 4 dự án mở bán, cung cấp khoảng 500 căn, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 53% (263 căn). Tuy nguồn cung căn hộ mới tăng khoảng 3% so với năm trước, nhưng tỷ lệ tiêu thụ chỉ bằng 69% năm 2019. Nguồn cung mới tập trung ở quận Ngũ Hành Sơn và quận Sơn Trà. Sức mua của thị trường thấp, tình hình tiêu thụ các dự án mới khá chậm. Những dự án đã mở bán trước đây có lượng tồn kho 386 căn. Giao dịch thứ cấp kém sôi động, thị trường có dấu hiệu giảm giá bán ở một số dự án, kể cả giá sơ cấp và giá thứ cấp.
Mặt bằng giá bán trung bình điển hình của phân khúc căn hộ ở Đà Nẵng dao động từ 23 - 70 triệu đồng/m2. Cũng trong năm vừa qua, một số dự án cao cấp trong khu vực đã ghi nhận mức giá cao tương đương với căn hộ cao cấp tại thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (một dự án ven bờ sông Hàn có giá từ 84 - 116 triệu đồng/m2, dự án khác ngay mặt tiền biển Phạm Văn Đồng có giá từ 50 - 82 triệu đồng/m2).
Đối với phân khúc nhà phố - biệt thự - shophouse, gần như không có dự án mới mở bán, giao dịch trên thị trường chủ yếu là nguồn cung sơ cấp còn lại của dự án đã mở bán trước đó. Toàn thị trường trong giai đoạn 2017 - 2020 ghi nhận nguồn cung khoảng 725 căn, tỷ lệ tiêu thụ qua các năm đạt khoảng 73% (529 căn). Thị trường tiếp tục hạ nhiệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ năm 2018 đến tháng 4/2019 với mức thanh khoản thấp ghi nhận ở nhiều dự án. Nguồn cung các dự án có sự chênh lệch lớn giữa các quận nội thành TP Đà Nẵng.
Trong đó, quận Hải Châu dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ, tuy nhiên phần lớn chỉ tập trung ở một dự án trên đường Nguyễn Tất Thành. Thị trường biệt thự biển Đà Nẵng năm 2020 cũng rơi vào trạng thái trầm lắng, sức cầu thị trường thấp và không ghi nhận nguồn cung mới. Các dự án đa phần tập trung dọc theo trục đường biển Võ Nguyên Giáp - Trường Sa thuộc quận Ngũ Hành Sơn.
 |
| Phân khúc nhà phố - biệt thự - shophouse gần như không có dự án mới mở bán trong năm 2020. |
Kỳ vọng một chu kỳ tăng trưởng
Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư phát triển Đà Thành DDI cho biết, theo chu kỳ phát triển của bất động sản, Đà Nẵng đang khởi đầu cho một chu kỳ mới khi bước sang 2021, thị trường ghi nhận sự gia tăng cả về giá cả lẫn lượng giao dịch. Hiện giá chào bán các nền đất tại khu vực trung tâm tăng từ 5 - 7% so với cuối năm 2020. Nhiều lô đất diện tích 100m2 đang được rao bán cao hơn 100 - 200 triệu đồng, tuỳ từng vị trí. Bất động sản thuộc trục đường chính và bao quanh bởi khu dân cư, giá chào bán vào khoảng 3 - 3,5 tỷ đồng/nền.
Giá đất rục rịch tăng kỳ vọng sẽ làm nóng lại thị trường nơi đây. Nhiều chuyên gia dự đoán, sang quý 2/2021, thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ phục hồi hoàn toàn cả về tính thanh khoản lẫn lượng cung dự án mới, nhờ sự ổn định từ cơ chế quản lý của thành phố, lãi suất ngân hàng giảm và dịch Covid-19 được khống chế.
"Tuy nhiên, thị trường sẽ không "nóng sốt" hay giá tăng phi mã như giai đoạn 2016 – 2018. Kịch bản bong bóng bất động sản Đà Nẵng trong 2021 sẽ khó xảy ra bởi kinh tế tăng trưởng tốt, lực cầu vẫn mạnh, nhưng giá có thể kiểm soát được", ông Tuấn nêu quan điểm.
Đồng quan điểm, ông Khổng Duy Đức, Giám đốc Công ty Gland nhìn nhận, bất động sản Đà Nẵng vẫn đang ở mức thấp. Song khi khó khăn qua đi, chu kỳ trầm lắng sẽ chấm dứt, bất động sản Đà Nẵng sẽ bước sang một chu kỳ tăng trưởng đúng giá trị thực một cách bền vững. Cùng với việc nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về pháp lý đất đai từ chính quyền địa phương, nhiều quy hoạch lớn cùng các dự án chỉnh trang, phát triển đô thị được đẩy mạnh triển khai… là những yếu tố đang và sẽ thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư bất động sản quay lại thị trường Đà Nẵng.
Mới đây, đầu tháng 3/2021, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng đã ký quyết định phê duyệt danh mục 57 dự án trọng điểm ưu tiên thu hút đầu tư. Trong đó có dự án hệ thống giao thông vận tải công cộng khối lượng lớn như hệ thống tàu điện ngầm, xe điện bánh sắt tramway tổng mức đầu tư dự kiến 54.500 tỷ đồng; Dự án tàu điện kết nối từ sân bay Đà Nẵng, qua trung tâm thành phố đến Hội An theo tuyến đường ven biển đến phố cổ Hội An với vốn đầu tư dự kiến 7.497 - 14.995 tỷ đồng.
"Những động thái trên là tiền đề để giá nhà đất Đà Nẵng tăng trưởng trở lại trong năm nay. Cùng với kinh nghiệm kiểm soát bong bóng bất động sản của chính quyền, thị trường Đà Nẵng được dự báo sẽ bứt phá toàn diện và tăng giá một cách ổn định, bền vững theo thời gian. Từ đó cũng mang đến cơ hội cho các nhà đầu tư nếu đặt kỳ vọng ở tầm nhìn dài hạn", ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản nhận định.
