Thị trường sụt giảm nguồn cung
Trong quý 3/2019, thị trường chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung và sức cầu của toàn bộ thị trường. Ngoại trừ, phân khúc căn hộ trong quý có sự gia tăng đột biến nguồn cung mới, tuy nhiên nguồn cung bị chi phối bởi một dự án ở khu Đông. Mặt bằng giá không có nhiều biến động, mức tăng trung bình 0.5 - 1% nhưng thanh khoản khá thấp.
Đối với phân khúc đất nền và căn hộ, DKRA Vietnam ghi nhận trong quý 3 có 3 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 473 nền, tăng 63% so với nguồn cung mới của quý 2/2019, nhưng chỉ bằng 62% cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 75% và tăng không đáng kể so với hai quý đầu năm. Khu vực phía Bắc dẫn đầu về cả nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở các khu vực vùng ven như Củ Chi và quận 9. Giá bán trong quý tăng dao động 0.5 - 1.0% so với quý trước, tuy nhiên tính thanh khoản khá thấp.
Qua khảo sát phân khúc căn hộ cho thấy, chỉ từ 8 dự án được chào bán ra thị trường trong quý 3/2019 đã cung cấp đến13,853 căn hộ, bao gồm 4 dự án mới và 4 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, tăng gấp 5.4 lần so với quý 2 và tăng đến 71% nguồn cung mới của cùng kỳ năm 2018. Lượng tiêu thụ nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 96% (13,336 căn), tăng 6.5 lần so với quý 2 và tăng 2.1 lần cùng kỳ năm 2018. Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong quý tăng mạnh, tuy nhiên riêng một dự án ở Quận 9 đã chiếm khoảng 84% nguồn cung mới toàn thị trường. Phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu nguồn cung mới (89%) và chủ yếu tập trung ở khu Đông, khu vực này cũng đồng thời dẫn đầu thị trường về tình hình tiêu thụ trong quý. Giao dịch thứ cấp có dấu hiệu giảm nhẹ so với quý trước, giá bán trong kỳ không có nhiều biến động.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung - Sức cầu thị trường giảm mạnh. Toàn thị trường có 1 dự án đáng chú ý được mở bán, số lượng nguồn cung mới 30 căn, chỉ bằng 8% so với Quý 2 và bằng 83% cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 67% nguồn cung mới (khoảng 20 căn), bằng 7% so với Quý 2.
DKRA Vietnam dự báo, đất nền vẫn tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu mặc dù gần đây thị trường có xu hướng giảm nhẹ, đồng thời sẽ tiếp tục duy trì sự khan hiếm trong thời gian sắp tới. Các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh,...
Giá căn hộ tăng vọt
Tại buổi báo cáo thị trường quí 3/2019, ông Phạm Lâm – Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho biết, giá nhà đất tại TPHCM gia tăng liên tục trong 5 năm qua, chưa kể trải qua những đợt nóng sốt khiến giá đất tăng mạnh ở một số khu vực.
Cụ thể, giá nhà đã tăng 50 - 60%, trong khi nguồn cung nhà giá rẻ (căn hộ hạng C) sụt giảm. Cá biệt trong quý 2/2019 không có căn hộ giá rẻ nào được mở bán. Như năm 2015 giá căn hộ hạng B (căn hộ trung bình) giá khoảng 21 triệu đồng/m2 thì đến nay tăng lên 36 triệu đồng/m2, trong khi đó căn hộ hạng C năm 2015 khoảng 16 triệu đồng/m2 thì nay đã lên 25 triệu đồng/m2.
Mức tăng giá của đất nền còn "kinh khủng hơn" khi trong 5 năm qua tăng hơn 100%, có chỗ tăng hơn 200%. Giá nhà đất tăng phi mã trong khi thu nhập, lương của người lao động tăng theo không kịp. Căn hộ hạng C người trẻ dễ mua nhất, nhưng lượng căn hộ hạng C rất ít. Nếu năm 2016 căn hộ hạng C chiếm khoảng 30% thì đến năm 2018 còn khoảng 17%, đến tháng 9/2019 gần như đã biến mất khỏi thị trường.
Ông Lâm cho rằng, nếu một người trẻ thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng, muốn mua căn nhà khoảng 1,5 tỷ đồng thì phải tích cóp trong 20 năm. Bởi để có thu nhập 15 triệu đồng/tháng, thì người trẻ phải chi ra 9 triệu đồng làm sinh hoạt phí, như vậy còn dư 6 triệu đồng/tháng (đó là chưa nói đến thuế TNCN) thì 1 năm còn dư được 72 triệu đồng. Nếu muốn mua căn hộ khoảng 1,5 tỷ đồng (căn hộ rẻ nhất hiện nay) thì người trẻ phải mất khoảng 20 năm. Nhưng lúc đó, giá nhà có còn ở mức 1,5 tỷ đồng/căn hay đã tăng gấp mấy trăm phần trăm.
Để hỗ trợ người trẻ “an cư” tại TPHCM, ông Phạm Lâm hiến kế: người trẻ muốn mua nhà phải tính toán kế hoạch, phải xác định rõ thu nhập đủ và ổn định; lựa chọn căn nhà phù hợp tài chính và nhu cầu thực tế; lựa chọn các dự án có chương trình hỗ trợ về tài chính như các chung cư nhà ở xã hội; chuẩn bị tiền có sẵn từ 30 - 50%; kế hoạch vay và trả nợ ngân hàng phù hợp với thu nhập ổn định, gia tăng thu nhập và phân bổ kế hoạch tài chính cá nhân cho hiệu quả và cuối cùng là phải theo dõi biến động của thị trường.
Về lâu dài, ông Phạm Lâm đề xuất Chính phủ, Nhà nước, cần có những chính sách nhà ở mang tính quốc gia và chương trình hỗ trợ tài chính lâu dài dành cho đối tượng người mua nhà lần đầu. Cải tiến quy trình, thủ tục giấy tờ để thuận tiện hơn người dân có nhu cầu, đồng thời có những cơ chế phù hợp và thuận lợi cho chủ đầu tư khi tham gia phát triển loại hình này. Xem xét vấn đề quy hoạch và quỹ đất, phối hợp với các doanh nghiệp chủ đầu tư trong những dự án lớn, đô thị lớn phải có tỷ lệ nhất định dành cho nhà ở vừa túi tiền, nhà ở lần đầu.
