Sụt giảm mạnh
Theo báo cáo của DKRA Vietnam, trong quý 1/2021, thị trường căn hộ TPHCM và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm gần một nửa so với quý trước. Căn hộ hạng A vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường và có sự gia tăng đáng kể. Thị trường tiếp tục vắng bóng căn hộ hạng C. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở Khu Đông TPHCM với giá bán tăng mạnh khi TP Thủ Đức chính thức được thành lập. Nhiều dự án tăng giá chạm ngưỡng căn hộ hạng sang.
Cụ thể, thị trường căn hộ tại TPHCM và 4 tỉnh giáp ranh (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An) trong quý 1/2021 đón nhận khoảng 13 dự án mở bán (6 dự án mới và 7 dự án mở bán đợt tiếp theo), với tổng nguồn cung mới ước đạt khoảng 5.515 căn, bằng 51% so với quý 4/2020 (10.814 căn). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.416 căn, chiếm xấp xỉ 80% tổng nguồn cung dự án mở bán mới, bằng 53% so với quý trước (8.371 căn).
Lý do nguồn cung mới và sức tiêu thụ trong quý sụt giảm so với quý 4/2020, theo DKRA Vietnam, là do hiệu ứng Tết Âm lịch kéo dài vào tháng 2/2021, tuy nhiên vẫn ở mức cao so với cùng kỳ năm 2020. Thị trường Bình Dương có dấu hiệu chững nhẹ sau một thời gian tăng trưởng nhanh chóng về cả nguồn cung và giá bán vào năm 2020.
Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TPHCM và các tỉnh giáp ranh tăng rất nhẹ so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 33%, giảm gần 60% so với quý 4/2020. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và TPHCM. Trong đó, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường.
Theo báo cáo quý 1/2021 của CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ đang được dẫn dắt bởi phân khúc hạng sang và cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm. Phân khúc trung cấp chiếm 41% trong khi các năm trước phân khúc này chiếm 55 - 60% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang đứng thứ hai chiếm 39% tổng nguồn cung. Phân khúc cao cấp chiếm 20% và không có phân khúc bình dân nào chào bán trong quý 1.
Theo CBRE, khó khăn về Covid-19 và giấy phép xây dựng tiếp tục làm giảm nguồn cung chào bán. Trong khi giá bán sơ cấp trên thị trường tăng ở hầu hết phân khúc, đạt 22.219USD/m2, cao hơn quý trước 2,9% và cao hơn năm trước 14,6%. Mức giá trung bình tiếp tục tăng do các dự án mới mở bán có vị trí gần trung tâm. Quý 1/2021 ghi nhận 2.624 căn hộ được tiêu thụ, giảm 48% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung khan hiếm là nguyên nhân chính khiến số căn bán được giảm. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới trên thị trường vẫn khá tốt, trung bình 80%.
 |
| Giá bán căn hộ vẫn tăng cao dù giao dịch ảm đạm. |
Giá căn hộ vẫn tăng cao
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2021 tiếp tục với nhiều khó khăn, tuy nhiên về mặt tích cực thì nguồn cung trong nước vẫn duy trì tốt. Đây chính là cơ hội cho các chủ đầu tư nắm bắt và đáp ứng nhu cầu tiềm năng này trong giai đoạn thị trường thiếu nguồn cung.
“Năm 2021, nguồn cung căn hộ dự kiến cải thiện hơn so với năm 2020. Thị trường kỳ vọng sẽ có thêm 17.500 căn hộ với các dự án mới ở các quận ven thành phố như quận 9 (TP Thủ Đức), quận 12, huyện Nhà Bè. Giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng so với năm 2020. Tuy nhiên, mức tăng sẽ ổn định hơn để thị trường tiêu thụ các sản phẩm còn lại”, bà Dung nhận định.
Báo cáo quý 1/2021, Công ty nghiên cứu, tư vấn về bất động sản JLL (JLL Việt Nam) cho biết, tổng lượng căn hộ mở bán chính thức tại Hà Nội đạt 3.645 căn, tăng đáng kể 36,6% so với quý trước. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án Panorama Hoàng Văn Thụ tại quận Hoàng Mai, The Zen Park tại Vinhomes Ocean Park và phân khu Grand Sapphire tại Vinhomes Smart City, chiếm 56% tổng lượng mở bán mới trong quý. Rổ hàng còn lại hầu hết có quy mô nhỏ, dao động từ 100 - 300 căn mỗi dự án. Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán mới đang ở giai đoạn hoàn thiện và đã được giới thiệu ra thị trường từ nhiều quý trước nhưng chỉ mới đủ điều kiện để mở bán chính thức trong quý 1/2021 do đã hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.
Về giao dịch, báo cáo cho biết, dịch bệnh bùng phát trở lại cùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý khách mua đầu tư, khiến lượng bán giảm 12,6% so với quý trước. Giao dịch ghi nhận tại dự án cao cấp tương đối ảm đạm, đặc biệt với phân khúc mua cho thuê, do lượng chuyện gia nước ngoài được phép nhập cảnh còn hạn chế.
Ngoài ra, theo JLL Việt Nam, việc nhà đầu tư cá nhân có xu hướng lựa chọn đất nền và nhà liền thổ tại các tỉnh thành vệ tinh lân cận Hà Nội nhờ mức lợi nhuận đầu tư hấp dẫn hơn so với căn hộ, đặc biệt là trong bối cảnh sốt đất đang diễn ra tại các khu vực này trong thời gian gần đây cũng khiến cho việc tiêu thụ căn hộ chung cư giảm mạnh. Mặc dù vậy, xu hướng chủ đầu tư các dự án tích hợp quy mô lớn bán buôn cả tòa nhà hoặc hợp tác cùng các chủ đầu tư thứ cấp vẫn tiếp tục gia tăng trên thị trường.
Về giá, theo báo cáo, tuy lượng căn hộ bán ra giảm mạnh nhưng giá vẫn tăng mặc dù chậm hơn so với quý trước, giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.555USD/m2. Mặc dù giá bán niêm yết tại các dự án không có dấu hiệu giảm, nhưng để cải thiện hiệu suất bán hàng chủ đầu tư vẫn liên tục đưa ra các chương trình ưu đãi như: gói hỗ trợ lãi suất 0%, chiết khấu dịp cuối năm và kéo dài thời hạn thanh toán cho phép khách mua ở trước trả sau. Đáng chú ý, hiện tượng này xảy ra rõ rệt hơn ở phân khúc cao cấp từ năm ngoái và tiếp tục diễn ra trong quý 1 năm nay” - báo cáo cho biết.
