Đất công cộng thành khách sạn, nhà liền kề
Ngày 7/9/2021, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn ký quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng cải tạo chỉnh trang hai bên tuyến đường Phạm Hùng, tỷ lệ 1/500 (đoạn từ đường Xuân Thủy đến Trần Duy Hưng) tại ô đất ký hiệu N6.3 thuộc phường Mỹ Đình 2.
Ô đất N6.3 quy hoạch từ năm 2016, được xác định với chức năng là đất công cộng đô thị (cụ thể, là Trung tâm giao lưu và phát triển văn hóa cộng đồng), với diện tích 4.500m2, mật độ xây dựng là 40%, cao 15 tầng, tổng diện tích sàn 27.000m2.
Nhưng theo Quyết định điều chỉnh quy hoạch mới này, Hà Nội đã điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và điều chỉnh công năng xây dựng công trình tại ô đất N6.3 sang xây dựng công trình Khách sạn, văn phòng, thương mại và văn hoá cộng đồng.
Công trình mới này sẽ có chiều cao 30 tầng (tăng 15 tầng), 4 tầng hầm, tổng diện tích sàn hơn 54.000m2, hệ số sử dụng đất tăng từ 6 lần lên 11,9 lần.
Tới ngày 20/10/2021, ông Dương Đức Tuấn ký Quyết định điều chỉnh cục bộ Khu đô thị mới Mỹ Đình II tỷ lệ 1/500, tại ô đất CC1 phường Mỹ Đình 2.
Theo quy hoạch cũ thì ô đất CC1 được xác định chức năng đất công cộng. Với các chỉ tiêu diện tích đất khoảng 7.782m2 (bao gồm cả đường giao thông), diện tích xây dựng 3.610m2, mật độ xây dựng 46,4%, tầng cao bình quân 5,3 tầng (công trình cao 5 - 9 tầng), hệ số sử dụng đất 2,45 lần.
Tới lần điều chỉnh này, TP Hà Nội giữ nguyên phạm vi ranh giới của ô đất nhưng điều chỉnh ký hiệu ô đất thành NO, đồng thời điều chỉnh cục bộ sang chức năng đất ở.
Cụ thể, khu đất được điều chỉnh cục bộ sẽ gồm: Nhà ở chung cư kết hợp dịch vụ, thương mại, nhà trẻ và nhà ở liên kế, với các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc: Diện tích đường giao thông 674,8m2; diện tích đất thực hiện dự án 7,106,7m2; mật độ xây dựng 50%; hệ số sử dụng đất 6,0 lần; tầng cao công trình 6 và 21 tầng; tầng hầm 1 - 3 tầng; dân số 700 người.
Như vậy có thể thấy, tại 2 ô đất điều chỉnh cục bộ trên TP Hà Nội đã điều chỉnh theo xu hướng tăng hệ số sử dụng đất, tăng tổng diện tích sàn, tăng tầng cao, và đặc biệt là thay đổi, bổ sung mục đích sử dụng đất…
Nhấn mạnh là tại các văn bản quy hoạch UBND TP Hà Nội nêu: Việc điều chỉnh nhằm mục tiêu cụ thể hoá Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay UBND TP Hà Nội vẫn đang tích cực lấy ý kiến điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Ô đất CC1 phường Mỹ Đình 2 được điều chỉnh quy hoạch cục bộ.
Câu chuyện đằng sau các phương án điều chỉnh
Theo các quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch, đối với ô đất ký hiệu N6.3 tại phường Mỹ Đình 2, UBND TP Hà Nội đã giao Công ty CP Thương mại xây dựng và Đầu tư miền Bắc triển khai thực hiện dự án đầu tư tại ô đất và yêu cầu thực hiện theo quy hoạch đã được điều chỉnh.
Tương tự, đối với ô đất ký hiệu CC1 (nay điều chỉnh thành NO) UBND TP Hà Nội giao Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) thực hiện đầu tư tại ô đất phù hợp với điều chỉnh cục bộ.
Tìm hiểu cho thấy, Công ty CP Thương mại xây dựng và Đầu tư miền Bắc, thành lập năm 2003 có cổ đông sáng lập là 3 cá nhân: Nguyễn Thị Bích Hạnh, Nguyễn Thị Kim Đức, Nguyễn Thế Anh.
Đăng ký thay đổi tại thời điểm 04/01/2018 Nguyễn Thị Kim Đức sở hữu 48,5% cổ phần, Nguyễn Thị Bích Hạnh sở hữu 0,5% cổ phần, Nguyễn Thế Anh đã thoái hết vốn góp.
Doanh nghiệp này liên tục có động thái thay đổi người đại diện theo pháp luật, đến nay vị trí này đã được chuyển từ ông Nguyễn Hoàng (SN 1978) cho ông Lê Thanh Phong (SN 1978).
Còn Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) là doanh nghiệp Nhà nước trực thuộc Bộ Xây dựng, đang hoạt động theo mô hình công ty mẹ - công ty con. Hiện nay, HUD đang trong quá trình tái cơ cấu.
Đến nay, HUD đã và đang triển khai nhiều khu đô thị trên nhiều tỉnh, thành cả nước. Trong đó, Dự án Khu đô thị Mỹ Đình II quận Nam Từ Liêm (có ô NO vừa được điều chỉnh) với tổng diện tích 24,6ha.
Dự án nằm tại khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh và được xem là một trung tâm mới của Thủ đô Hà Nội, với nhiều tuyến giao thông quan trọng như đường Phạm Hùng, đường Láng - Hòa Lạc và nhiều công trình lớn như Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Khu liên hợp thể thao Quốc gia với Sân vận động quốc gia Mỹ Đình và các dự án xây dựng lớn…
Về việc điều chỉnh quy hoạch, TS Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, cần phải hiểu rằng quy hoạch phát triển đô thị là một quá trình, nó có sự kế thừa, tiếp nối, có sự điều chỉnh bổ sung trong quá trình phát triển. Điều đó cho thấy việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch là cần thiết.
Tuy nhiên, việc điều chỉnh cục bộ đôi khi không xuất phát từ nhu cầu thật về chất lượng của đô thị mà từ lợi ích của doanh nghiệp, của chủ đầu tư ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình phát triển đô thị. Cũng không thể nói rằng ở đây không có lợi ích nhóm, không tồn tại cơ chế xin cho, tư duy nhiệm kỳ hoặc thiếu trách nhiệm, năng lực trong công tác quản lý nhà nước.
Quy hoạch phát triển đô thị là một quá trình phải tuân thủ một triết lý quy hoach đô thị vị nhân sinh và phải đảm bảo tầm nhìn hướng tới phát triển bền vững.
“Việc điều chỉnh cục bộ nếu không theo nhu cầu thật phát triển đô thị cũng sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến công tác điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội lần này”, TS Trương Văn Quảng nhấn mạnh.
“Điều chỉnh cục bộ đôi khi không xuất phát từ nhu cầu thật về chất lượng của đô thị mà từ lợi ích của doanh nghiệp, của chủ đầu tư ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình phát triển đô thị”.
TS Trương Văn Quảng
