Giá đã xuống "hết cỡ" chưa?
Kể từ khi đợt Covid-19 mới tái bùng phát cuối tháng 7 đến nay, tâm lý của giới đầu tư bất động sản (BĐS) được cho là xuống thấp hơn đợt dịch đầu. Nhiều nhà đầu tư dừng lại, quan sát động tĩnh của nhiều kênh tài chính khác nhau, dẫn đến giao dịch đình trệ ở nhiều phân khúc.
Các chuyên gia dự báo, vùng giá đáy đầu tiên của BĐS có thể xuất hiện từ cuối năm 2020 cho đến 6 tháng đầu năm 2021 khi tác động của đại dịch thẩm thấu vào từng ngóc ngách của thị trường địa ốc.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa đánh giá, thị trường tài chính đang đối diện với nhiều biến động trong thời gian qua, một lượng lớn dòng tiền dài hạn vẫn đang dừng lại nghe ngóng, chờ đợi cơ hội. Với tâm lý chung của đa số người Việt, khi thị trường địa ốc giảm tốc, rất nhiều dòng tiền đang chờ giá tốt để mua vào.
Dự báo, từ cuối năm 2020 đến nửa đầu năm 2021 sẽ là cơ hội cho làn sóng đầu tư bất động sản giá rẻ hơn so với cuối năm 2019. Hiện nay, bất động sản cao cấp càng bị lung lay chuỗi giá trị do tác động của dịch bệnh làm thị trường chuyển hướng sang phòng thủ nhiều hơn.
Theo ông Quang, các loại tài sản giá trị càng lớn ở khu vực trung tâm hoặc kế cận trung tâm càng dễ bị điều chỉnh giá và trở thành tâm điểm thu hút giới đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi. Bất động sản du lịch nhà hàng, khách sạn, các thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nhất cũng đang được giới đầu tư canh mua nếu giá rẻ với mặt bằng chung giảm tiếp 15 - 20%.
Trong khi đó, ông Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc Phú Vinh Group xác nhận, hiện nay những nhà đầu tư nào mắc cạn trong đợt dịch bệnh vừa qua phải cố gắng gồng gánh trả lãi. Nếu nhà đầu tư không trụ lại được, trong 6 - 12 tháng nữa điểm rơi của đáy thị trường BĐS sẽ xuất hiện. Nguyên nhân là ngân hàng bắt buộc phải thu hồi nợ để kiểm soát rủi ro đối với các khoản cho vay có khả năng trở thành nợ xấu.
Ông Chánh cho rằng, một khi người vay mua bất động sản không gồng gánh nổi, kịch bản cuối cùng là buộc phải chọn cách thanh lý tài sản thế chấp. Thời gian để rộ lên làn sóng thanh lý này dự kiến trong 6 - 12 tháng nữa. "Cơ hội với người mua để ở sẽ đến nếu họ chuẩn bị tài chính tốt nhằm săn tìm bất động sản đúng tiêu chí với giá hợp lý. Riêng những người mua để đầu tư, trong 6 - 12 tháng tới cũng là thời điểm vàng để nắm bắt cơ hội mua vào với giá tốt", ông Chánh nói.
 |
| Thời điểm khó khăn này lại là cơ hội rất tốt cho các doanh nghiệp hay cá nhân có khả năng tài chính tốt. |
Cơ hội tốt
Với hiện trạng bất định của thị trường địa ốc nửa đầu năm 2020, trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp, Savills Việt Nam xác nhận, hiện nay phân khúc nhà ở thương mại tại TPHCM đang gặp nhiều khó khăn. Dịch bệnh làm sụt giảm và hạn chế mọi nhu cầu của người dân, trong đó có cả việc giảm sức mua nhà ở do thu nhập đi xuống. Thêm vào đó, nhiều rào cản về pháp lý và giấy phép các dự án nhà ở vẫn tồn đọng hoặc kéo dài cũng là chướng ngại vật rất lớn tác động đến tâm lý người mua bất động sản.
Cụ thể, trên cả hai phân khúc là căn hộ và biệt thự nhà phố đều chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung đáng kể. Nguồn cung căn hộ trên thị trường sơ cấp nửa đầu năm giảm 52% theo năm, với hơn 9.100 căn, mức thấp nhất trong 5 năm qua. Tình trạng tương tự cũng xảy ra với phân khúc biệt thự nhà phố, với lượng sản phẩm biệt thự/nhà phố, đất nền sơ cấp đã giảm 43% theo năm xuống còn 3.250 căn/nền. Trong đó, đất nền giảm mạnh hơn (giảm 53% theo năm) so với biệt thự/nhà phố (23%). Tổng nguồn cung mới trong nửa đầu năm là hơn 1.900 căn/nền, giảm 58% theo năm.
Nguồn cung thấp kỷ lục dẫn đến lượng giao dịch cũng giảm theo, lượng giao dịch căn hộ nửa đầu năm chỉ đạt hơn 6.800 căn, giảm 55% theo năm, mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng giao dịch biệt thự/nhà phố giảm 34% theo năm; trong đó nhà phố/shophouse được hấp thụ tốt nhất. Đối với đất nền, sự sụt giảm các nhà đầu cơ do Covid-19 đã khiến doanh số giảm 67% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ Q2 đạt mức trung bình: 50% đối với biệt thự/nhà phố và 43% cho đất nền.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Việt Nam cho rằng, thời điểm khó khăn này lại là cơ hội rất tốt cho các doanh nghiệp hay cá nhân có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản. Việc tạm thời hạn chế trong các hoạt động kinh doanh có thể coi là thời điểm tốt để bản thân chủ doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới các phân khúc có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay nghỉ dưỡng và tiến hành hoàn thành các công tác thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu cho chu kỳ phát triển tiếp theo trong vòng 1 - 2 năm tới.
"Khi thị trường đi xuống, đa số các nhà phát triển đều sẽ giữ tâm lý thận trọng do tâm lý không chắc chắn về thị trường, còn các nhóm hay cá nhân đầu tư sẽ khá e dè do việc mua bán tài sản hay dự án đều phải cần một nguồn vốn lớn. Cũng có không ít chủ đầu tư phải bán tháo bớt tài sản và các danh mục đầu tư của mình do thua lỗ trong kinh doanh. Thời điểm khó khăn này, từ một góc nhìn khác, lại là cơ hội rất tốt cho các doanh nghiệp hay cá nhân có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản trong và ngoài nước.
Với những chính sách và chủ trương thiết thực nhằm trải thảm đỏ cho các doanh nghiệp của Chính phủ, đây có thể coi là thời điểm vàng dành cho các thương vụ mua bán và sát nhập cho các dự án tại TPHCM nói riêng và cả nước nói chung. Bên cạnh đó, việc nỗ lực triển khai tuyến đường sắt Metro của UBND TPHCM, đi cùng với việc hoàn thiện triệt để việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại các quận vệ tinh như Quận 9, Nhà Bè, sẽ là một cú huých mạnh mẽ cho việc mở rộng và kết nối các khu độ thị mới, nhằm giảm tải cho các khu vực trung tâm” - ông Duy nói.
