Quy mô nợ rất lớn
Theo chị Nguyễn Thanh Thủy, chuyên viên kinh doanh, Công ty Bất động sản Thanh Bình, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của Việt Nam, đặc biệt là các doanh nghiệp thực hiện các dự án BT, BOT, đang bị phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay từ ngân hàng. Khi doanh nghiệp bất động sản chật vật với nợ vay, thì cũng là khi ngân hàng cũng “ôm bom” tài sản thế chấp là bất động sản.
Kết năm 2018, dư nợ bất động sản và tài sản liên quan đến quyền bất động sản đang được thế chấp tại 23 ngân hàng thương mại cổ phần là khoảng 5,7 triệu tỷ đồng, tăng 22,2% so với năm 2017. Và cao hơn quy mô GDP của Việt Nam năm 2018 là 5,535 triệu tỷ đồng. Như vậy, dư nợ cho vay bất động sản của khối ngân hàng đã quá lớn và vì thế việc nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản là bình thường.
Theo một chuyên gia kinh tế, giá trị cho vay bất động sản 5,7 triệu tỷ đồng cũng chiếm 57,4% tổng giá trị tài sản thế chấp theo mệnh giá đang được các bên đi vay thế chấp tại các ngân hàng. Điều đó có nghĩa, tổng giá trị tài sản thế chấp tại 23 ngân hàng là khoảng trên 9,9 triệu tỷ đồng. Đó cũng chỉ là số liệu sổ sách của các các ngân hàng, chưa phản ánh hết giá trị thực tế của khối tài sản ngân hàng đang nắm giữ. Vì về nguyên tắc, giá trị tài sản thế chấp tại ngân hàng luôn phải lớn hơn nhiều giá trị khoản cho vay.
Chuyên gia này nhận định, giá bất động sản trong thời gian trước bị đẩy lên quá cao có thể xem là một biểu hiện của bong bóng bất động sản. NHNN đã phát đi thông điệp về việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với ngân hàng. Dư nợ bất động sản lớn là một nguy cơ, khi thực lực số đông nhà đầu tư bất động sản không có khả năng trả nợ ngân hàng, hay không "thích" trả nợ. Trong trường hợp này, các ngân hàng đối diện với nợ xấu, mắc kẹt tiền cho vay trong nhà đất thế chấp, phải gia tăng bán tài sản đảm bảo và kéo giá bất động sản giảm mạnh, tự tay "chọc" vỡ bong bóng giá.
Cũng theo chuyên gia này, các qui định pháp luật đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, nhất là các qui định điều chỉnh đối với một số loại hình bất động sản mới. Đặc biệt, vẫn còn tình trạng mất cân đối cung cầu tại một số phân khúc bất động sản…Hơn nữa, việc đầu tư kinh doanh bất động sản là kênh đầu tư có kì vọng lợi nhuận cao, nên dễ dẫn đến hiện tượng đầu cơ trên thị trường.
Cơ cấu bất động sản thế chấp tập trung quá mức vào một số loại hình/phân khúc nhất định, mà nếu những loại hình/phân khúc này xảy ra khủng hoảng, rớt giá, cũng có thể tổn hại tới tính an toàn đối với hệ thống ngân hàng. Đó, đều có thể xem là nguy cơ tiềm tàng khiến thị trường có thể chao đảo, gây tổn hại cho hệ thống ngân hàng và doanh nghiệp chỉ xảy ra nếu
Đáng chú ý, chuyên gia này lưu ý không nên gắn động thái siết chặt tín dụng với suy đoán nhà nước lo ngại bong bóng bất động sản sẽ vỡ bắt đầu từ các ngân hàng. Vì Nhà nước cũng cần siết tín dụng bất động sản, để tập trung ưu tiên dòng vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác.
|
Cảnh giác với thổi giá
Theo các chuyên gia kinh tế, năm 2019, dòng vốn ngoại sẽ là niềm hy vọng của thị trường bất động sản, khi huy động vốn trong nước đang gặp khó. 5 tháng đầu năm 2019, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiếp tục ở vị thứ 2 trong cơ cấu FDI, với tổng vốn đầu tư 1,1 tỷ USD, chiếm 7,5% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Trong đó, bất động sản công nghiệp là loại hình được hưởng lợi từ chiến tranh Trung - Mỹ. Bất động sản du lịch vẫn còn nhiều đợt sóng tăng trưởng trong tương lai ngắn hạn. Bất động sản địa phương vẫn duy trì được đà tăng trưởng tốt, khi nhu cầu với nguồn cung chưa có dấu hiệu bão hòa. Mặt khác, dù chính sách tín dụng đã thắt chặt, nhưng nguồn cung tín dụng cho bất động sản vẫn ở mức tương đối cân bằng. Nền kinh tế hội nhập phát triển sâu rộng, vẫn đang trong giai đoạn có tăng trưởng tốt. Tất cả những yếu tố này sẽ giúp thị trường bất động sản năm 2019 tương đối ổn định.
Tuy nhiên, nguy cơ bong bóng lớn nhất là tình trạng sốt đất ảo ở nhiều địa phương. Đây là thực tế đã xuất hiện thời gian qua tại nhiều địa phương, và thực sự đáng lo ngại, buộc các cơ quan quản lý và chính quyền địa phương phải can thiệp bằng biện pháp mạnh. Hỗn loạn giao dịch đất ở Phan Thiết những tháng gần đây khiến tỉnh Bình Thuận phải "tuýt còi" hàng loạt dự án. Hiện tượng đầu cơ, thổi giá khiến giá đất tăng từng ngày, gấp cả chục lần giá trị thực chính là nguyên nhân có thể khiến nhiều nhà đầu tư phá sản nếu đi vay và thế chấp ngân hàng.
Để khống chế tình trạng các sàn bất động sản tạo sốt giả, đẩy giá ăn chênh lệch, một loạt các tỉnh, thành phố đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo chấn chỉnh hoạt động này. Bình Thuận, Đà Nẵng, Long An... đã ban hành hàng loạt công văn chỉ đạo các đơn vị chức năng công bố công khai và thường xuyên cập nhật các dự án bất động sản. Bên cạnh đó là tăng cường thanh kiểm tra và xử lý việc mua bán bất động sản không đúng quy định pháp luật.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Bộ Xây dựng đang nỗ lực phối hợp với các bộ, ngành liên quan để đưa ra các giải pháp khắc phục những hạn chế của thị trường BĐS. Nhà nước sẽ can thiệp điều tiết kịp thời và hiệu quả. Các giải pháp hạ “sốt đất” nền thành công mới đây là một minh chứng rõ nét. Thị trường bất động sản trong năm nay sẽ tiếp tục phát triển ổn định, giá sẽ không tăng đột biến, không có nguy cơ xảy ra bong bóng. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, người mua chủ yếu là nhà đầu tư nên không tránh khỏi các trường hợp môi giới đưa ra những thông tin sai lệch về thị trường, tạo cơn sốt ảo. Bởi vậy, trước khi xuống tiền, người mua nên tìm hiểu kỹ về dự án, tránh rơi vào "bẫy" đầu cơ của các chiêu trò tung tin, thổi giá.
