--Quảng cáo---
--Quảng cáo---

Áp giá trần nhà ở thương mại sẽ gây khó cho đầu tư?

HỮU THÔNG - 06:34 13/07/2020

(khoahocdoisong.vn) - Việc Bộ Xây dựng đề xuất áp dụng giá trần chung cho nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 đang nhận được nhiều ý kiến trái triều. Có ý kiến cho rằng trong khi mức giá đầu vào tại một số địa phương như Hà Nội, TPHCM đang cao hơn mức giá thành 20 triệu đồng/m2, việc áp dụng giá trần như Bộ Xây dựng đề xuất là rất khó, nếu không có sự hỗ trợ từ phía Nhà nước.

Khan hiếm nguồn cung căn hộ bình dân

Từng giữ vị thế là sản phẩm chủ chốt, phục vụ nhu cầu an cư của đại bộ phận người mua nhà, hơn 2 năm qua, nguồn cung phân khúc căn hộ bình dân hay còn gọi là căn hộ hạng C, đang dần vắng bóng trên thị trường TPHCM. Hầu hết các dự án đang được tung ra thị trường đều có giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn, dù có dự án nằm ở vùng ven Sài Gòn. Cụ thể, dự án Akari City trên đường Võ Văn Kiệt (quận Bình Tân) có giá bán từ 32 - 36 triệu đồng/m2, chưa tính thuế VAT. Một căn hộ rộng 70m2, nếu tính luôn thuế VAT và phí bảo trì 2% thì giá bán lên tới khoảng 2,8 tỷ đồng.

Nằm ở thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh (gần giáp với tỉnh Long An), dự án West Gate đang được chủ đầu tư rao bán với giá từ 30 - 35 triệu đồng/m2. Nhưng đây cũng chỉ là mức giá để truyền thông, thực tế giá khi tới tay người mua còn cộng thêm thuế phí và bị đẩy gần 40 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ 55m2 ở dự án này có giá hơn 2 tỷ đồng.

Mới đây, tại buổi công bố báo cáo thị trường quý 2/2020, đại diện DKRA Vietnam cho biết, thị trường căn hộ có những tín hiệu tích cực, khi cả quý có 15 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường hơn 2.400 căn, tăng 57% quý trước. Lượng tiêu thụ của nguồn cung mới này khá tích cực, tăng 54% so với quý liền trước, nhưng vẫn giảm khoảng 14% cùng kỳ năm trước.

Căn hộ trung cấp (tức căn hộ hạng B) tuy có sự sụt giảm so với quý trước nhưng vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, chiếm 56% tổng nguồn cung mới. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Giao dịch thứ cấp duy trì mức thanh khoản khá thấp và tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà, giá trị dao động khoảng 1,8 - 2,5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ. Đáng chú ý, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ bình dân.

Trong quý 3/2020, DKRA dự báo nguồn cung căn hộ sẽ tăng so với quý 2, dao động ở mức 4.000 - 5.000 căn. Sức cầu chung có thể tiếp tục duy trì xu hướng tăng khi tình hình dịch bệnh cơ bản đã được kiểm soát tốt và các hoạt động kinh tế hoàn toàn bình thường trở lại với dấu hiệu tích cực. Tuy nhiên, thị trường vẫn tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ bình dân.

Lý giải về việc căn hộ giá rẻ biến mất, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Eximrs cho rằng, đặc thù của ngành bất động sản là thời gian để phát triển một dự án kéo dài, tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Nếu phát triển nhà giá rẻ thì biên lợi nhuận thấp so với việc phát triển căn hộ cao cấp. Vì vậy, các doanh nghiệp chú trọng phát triển dự án cao cấp nhiều hơn, dẫn đến lệch pha giữa hai phân khúc ngày càng nhiều.

Trần "khóa" thấp, gây khó đầu tư

Là doanh nghiệp có thâm niên làm căn hộ giá rẻ và thành công với dòng sản phẩm bình dân mang tên Thái An, nhưng giờ đây Công ty Địa ốc Đất Lành không có dự án nào ra mắt. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành cho biết, công ty ông không phải cá biệt khi không có thêm dự án căn hộ giá rẻ. Thực tế, những doanh nghiệp tham gia dòng sản phẩm nhà giá thấp, nhà ở xã hội trước đây giờ rơi vào hiện trạng đang sống “thoi thóp” hoặc để xảy ra “điều tiếng” như Khang Gia, Hoàng Quân…

Theo ông Đực, đối với Công ty Đất Lành, việc không còn dự án nhà giá rẻ là do hết vốn, đồng thời giờ muốn triển khai dự án mới, việc thu xếp vốn là rất khó khăn. Lý do, đầu tư dự án nhà giá thấp lời rất ít, nhưng chỉ cần biến động xảy ra như giá vật liệu tăng, lãi suất ngân hàng tăng lên, coi như bị âm vốn ngay tức khắc. Mặt khác, nhà giá thấp vẫn triển khai các thủ tục như nhà ở thương mại, rườm rà và thời gian quay vòng vốn chậm nên rất nhiều rủi ro.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao tại Savills Việt Nam cho rằng, để hiện thực hóa nghị quyết đến thực tế cuộc sống, một số nút thắt cần được giải quyết một cách triệt để.

Thứ nhất là vấn đề về quỹ đất. Quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TPHCM và Hà Nội đang là bán toán khó cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Thứ hai là những tồn tại trong vấn đề pháp lý, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ chương tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan, cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án.

Thứ ba là biên độ lợi nhuận của các doanh nghiệp thực hiện dự án, nhu cầu và sức mua tuy lớn, nhưng biên độ lợi nhuận lại rất mỏng thì khó khuyến khích được doanh nghiệp tham gia.

Và cuối cùng có thể kể đến chất lượng của sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy không thể so sánh với các phân khúc trung và cao cấp hơn, nhưng vẫn phải đảm bảo được những tiêu chuẩn cơ bản trong hệ thống tiêu chuẩn Việt Nam, về chất lượng an toàn xây dựng, cơ sở hạ tầng đi kèm như điện - đường - trường - trạm, hệ thống cảnh quan, hệ thống hạ tầng giao thông.

Vấn đề này đặt ra nhiều nỗ lực của các cơ quan ban ngành địa phương và Nhà nước, từ trung ương tới địa phương và các bộ, ngành… Vì vậy, nếu những rào cản trước mắt này được giải quyết một cách triệt để và đồng bộ, tạo ra những quỹ đất tốt, thủ tục thuận tiện, nghị quyết mới này của Chính phủ sẽ có khả năng rất cao được hiện thực hóa, mang lại nhiều động lực và hứng thú cho các nhà đầu tư bất động sản trong tương lai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, mức giá trần không vượt quá 20 triệu/m2 (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) do Bộ Xây dựng đưa ra là hợp lý. Tuy nhiên, đối với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, có thể để mức giá trần trên 20 triệu đồng/m2, nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/m2.

Ngoài ra Chính phủ cần có cơ chế chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại giá thấp như cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà đều được vay lãi suất ưu đãi 7 - 8%/năm.

  • Lo ngại giá nhà tăng cao do áp giá xây dựng mới
    Kinh tế- Hữu Thông - 06:13 19/09/2019
    (khoahocdoisong.vn) - UBND TPHCM vừa ban hành Bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới để phục vụ tính lệ phí trước bạ; tính giá chuẩn nhà ở xây dựng mới để thực hiện công tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước...

(0) Bình luận
Nổi bật Khoa học & Đời sống
--Quảng cáo---
--Quảng cáo---
--Quảng cáo---
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO